Затягивайте пояса застройщики, копите деньги дольщики
В начале планировалось частично изменить или слегка отредактировать ФЗ214, на выходе получился закон принципиально новый, совсем не похожий на начальный по принципу действия. Изменения были достаточно серьёзными. Фактически можно сказать, что закон переписали, оставили только его номер. Всё вводится поэтапно: ФЗ-214 с 1 января 2017 года начнется первая волна изменений. Сейчас рынок ещё может оценить масштаб бедствия и спрогнозировать последствия нововведений в ФЗ-214 01.01.2017 г. Когда закон принят, нет смысла его обсуждать. «Всё произошло тихо, лечение было болезненное, поэтому лечили под наркозом. Главное своему хирургу доверять, а то другой мог и зарезать» Многие застройщики рассказывают о больших изменениях в своей деятельности, дольщики, ради которых всё это затевалось, особой разницы не получают. Этот закон будет работать как дорогостоящая страховка, поскольку между дольщиком и застройщиком будет как минимум один посредник — это банк. Тем не менее 5 новых особенностей ФЗ-214, могут стать для всех сторон сделки сильным стоп-фактором и создать столько сложностей, что никому мало не покажется. Сравнительный маркетинговый анализ рынка недвижимости и реакции крупных игроков занял бы очень много места, поэтому постараюсь сжато рассказать об 5-ти нововведениях в ФЗ 214.
Пять изменений в Федеральном законе №214 от 03.07.2016
- Добросовестность и финансовая стабильность застройщика.
Теперь для строительства объекта нужно создать уставный капитал:
150 млн.руб. при стройке до 100 тысяч квадратных метров.
400 млн.руб. — до 250 тысяч квадратных метров.
800 млн.руб — до 500 тысяч квадратных метров.
1000 млн.руб. — более 500 тысяч квадратных метров.
В дополнение к этому у застройщика не должно быть долгов по налогам и сборам, а также отсутствовать дела по банкротству и ликвидации.
- Счет- эскроу — деньги дольщиков лежат в банке «под защитой», а застройщик может взять их у банка под %. Деньги могут хранить только банки, в которых размещаются средства федерального бюджета (намёк всем понятен?).
- Целевое использование средств дольщиков. Согласно закону деньги могут использоваться только на строительство дома, инфраструктуры, инженерных сетей. Также будет создан единый реестр застройщиков и у нас появиться новый документ — выписка из ЕРЗ.
- Компенсационный фонд. Будет создан дополнительный компенсационный фонд в целях дополнительной защиты прав дольщиков, обязательства перед которыми не выполнил застройщик.
- Вскоре появится статья о раскрытии информационной деятельности застройщиков в сети Интернет. Наверно придет конец махинациям со скидками на квартиры, которых нет.
Инвестируйте быстрее
Все понимают, что обновление закона — это нормальная практика любого общества, времена меняются и появляются новые идеи и технологии, в том числе и технологии мошенничества. Задача была поставлена следующая: — Срочно внести изменения, чтобы остановить рост обманутых дольщиков, либо запретить долевое строительство вовсе. Хорошо, что хватило сил что-то сделать и власть не пошла по принципу: «Если мы не можем управлять — тогда мы запрещаем» Такой закон даст сильный отголосок на десяток лет вперед, и его последствия почувствуют многие поколения. После кризиса конца 2014-2015 года, когда «мыльный пузырь» цен лопнул, ситуация с дольщиками начала более-менее выправляться, застройщики поднакопили «жирка», продав все свои неликвиды. Но в начале 2016 года деньги кончились, и ситуация резко ухудшилась — стройки встали. Достаточно наивно думать, что государство откажется от долевого строительства, запретит напрямую привлекать деньги у населения и соответственно потеряет рынок жилищного строительства, похоронив тем самым такой большой и важный механизм развития экономики.
Каждое улучшение в ФЗ, по мнению властей, защищает дольщиков с удвоенной силой. Это аналогично титульному страхованию при ипотеке — только за всё риски, как обычно, платит клиент. Конечно, жильё будет дорожать, и все расходы строители заложат в цену. Никто не заставит бизнес делиться прибылью. Новые счета-эскроу не позволяют использовать привлеченные средства дольщиков до сдачи дома в эксплуатацию. По факту застройщик будет использовать личные средства на строительство, либо будет занимать их в банке. В реальности ценообразование будет выглядеть так: цена квартиры + (% банка по кредиту * срок строительства) + страховка по кредиту. Нужно учесть, что в момент начала строительства нужно собрать большое количество денег на счетах. В этом всём есть один «+» — строить будут быстрее. По факту сейчас началось объединение застройщиков и банков, занимающихся строительством, в одно целое.
С 2014 года начался кризис и стройки встали, раздутые цены на жильё больше никогда не будут такими, как в декабре 2014 года. Если застройщики будут и дальше банкротиться, как и банки, средств компенсационного фонда на финансирование замороженных строек точно не хватит.
Рост цен по моему прогнозу состави 20-25%. Если хотите инвестировать - покупайте прямо сейчас!
Выводы: мелкие застройщики уйдут с рынка, будут устранены «ненужные» фирмы. Создастся естественная монополия из фирм-гигантов с гос. участием, которые будут диктовать условия рынку. Новостройки подорожают, надеюсь, что не более, чем на 20%, вторичка вскоре ещё больше просядет по цене, а сейчас готовые дома «на первичке» будут дорожать.
Понравилась статья? можете отблагодарить меня отправив деньги в любой сумме на яндекс кошелёк:
