Схема продажи квартиры с не выплаченной ипотекой (покупка квартиры с обременением банка)

Схема продажи квартиры с не выплаченной ипотекой.

Основные правила купли продажи квартир с обременением банка.

Доброго дня, уважаемые читатели, инвесторы и собственники жилья.

Наверное, многие из Вас задумывались над вопросом — можно ли продать квартиру, находящуюся в залоге у банка?  Ответ: да, можно! Но сделать это достаточно сложно. Более того, возможен срочный выкуп залоговых квартир. Сейчас на рубеже 2016-2017 года возросла доля населения, которая выплачивает ипотечный кредит, к сожалению, наша экономическая система не была способна выдержать натиск «из вне» и наступил кризис. По моим расчетам кризис будет продолжаться как минимум до конца 2018 года. Если в 2014 году продать квартиру было проще простого: нужно было всего то разместить любую мало-мальскую бесплатную рекламу в интернете, — то сейчас эффективных бесплатных площадок не осталось. Продать квартиру на авито, циане без каких либо серьезных вложений теперь стало просто невозможно. Количество предложений с текстом:  «Продаю квартиру 2016″, — которые находятся в рекламе в базе Winner на сегодняшний день превышает 300 000 штук. Поэтому сейчас для продажи как никогда нужна дорогая, эффективная и правильная реклама Вашей квартиры. Сейчас все финансы и сбережения населения растворяются, люди, хорошо себя чувствовавшие в 2014 году,  вынуждены всё сильнее и сильнее «затягивать пояса», а в некоторых особо сложных случаях даже заниматься продажей ипотечной квартиры. Собственники жилья сейчас стали всё больше задаваться вопросом: «Как можно ли продать квартиру, по которой не выплачена ипотека?». Самая большая трудность при продажи квартиры с не выплаченной ипотекой — это найти подходящего покупателя. Подробнее о выборе покупателя в статье как выбрать покупателя?

В этой статье мы разберём особенности продаж залоговых квартир :

  • Варианты покупки залоговых квартир;
  • Интересы сторон на сделке;
  • Риски сторон;
  • Схема сделки и система взаиморасчетов;

    1. Варианты покупки залоговых квартир.

    Сегодня существует 5 вариантов, с помощью которых можно купить залоговую квартиру.

  • Покупка за наличные  приобретаемая квартира покупается за наличные средства, во время покупки гасится запись залога, и после этого происходит регистрация квартиры на нового собственника. 
  • Покупка с использованием кредитных средств банка залогодержателя — происходит замена заёмщика в договоре ипотеки и(или) частичное погашение долга, а также добавление заёмщиков.
  • Покупка квартиры с залоговой витрины банка  это квартиры, по которым допущена серьезная просрочка по платежам, с собственниками которых подписано досудебное соглашение о реализации квартиры под надзором банка.
  • Покупка квартиры с общедоступных торгов на ЭТП(электронной торговой площадке) — по заявлению банка или самого заёмщика, заёмщик признается банкротом. Теперь согласно федеральному закону 127-ФЗ «О несостоятельности и банкротстве»  происходит продажа имущества банкротов через электронную торговую площадку.
  • Покупка залоговой квартиры у собственника через агентство недвижимости — самый выгодный вариант для собственника, если ещё есть силы платить по кредиту пару месяцев, не допуская просрочку платежей.

2. Интересы сторон на сделки.

  1. Вы (продавец)
  2. Вы (покупатель — инвестор)
  3. Банк

1. Ваш интерес (как правило) — быстрая и выгодная продажа квартиры и погашение задолженности перед банком. Даже если Вы исправно платите по ипотеке и у Вас нет риска испортить себе кредитную историю — Вы должны быть заинтересованы в скорейшем погашении кредита. Чем дольше Вы пользуетесь кредитом — тем больше у Вас набегает процентов за использование заемных средств, поэтому Вы должны быть заинтересованы в скорейшем погашении кредита.

Наиболее быстрые способы продажи квартиры — это экспресс продажа (видео ссылка на авторский метод) и аукционный метод продаж (Видео ссылка на метод аукционных продаж от А.Санкина) 

2. Вы инвестор или покупатель — тогда всё просто купить дешевле по возможности минимизировать риски и снять обременение с квартиры до подписания договора купли продажи.

3. Банк. В чём же интерес банка? Банку нужно, чтобы его заёмщики (кредитный портфель) исправно платили, не допуская пропуска по платежам, а если не могут больше платить, то быстро погасили задолженность, не нарушая графика платежей. Банк не заинтересован в выкупе Вашей квартиры — банк торгует деньгами, а не квартирами, квартирами торгуют агенты — например, я. Поэтому со стороны банка не стоит ждать помощи в продаже квартиры, и искать покупателя на Вашу квартиру банк не станет, зато с удовольствием произведет арест Вашего имущество для обеспечения выплат по кредиту, ну а если Вы не сможете исполнить обязательства по платежам — продаст с торгов Вашу квартиру для погашения долга.

Вывод простой — с банком шутить не стоит. Если у Вас силы на исходе, ЖДЁМ ВАС записывайтесь на консультацию.   

3. Риски сторон.

  1. Вы (продавец)
  2. Вы (покупатель — инвестор)
  3. Банк

1. Ваш риск — ВРЕМЯ. Чем больше времени Вы продаете квартиру, тем больше Вы должны банку. Проценты по кредиту Вам начисляются ежемесячно, ещё растут пени за просрочку и вдобавок ко всему рынок недвижимости затоварен предложением, а цена за квадратный метр медленно, но верно идет вниз.  Ситуация такова — стоимость средней московской квартиры (8-12 млн. руб) снижается на 50-100 тыс рублей в месяц. Средний ежемесячный платёж по ипотечному кредиту в Москве, равен 45-50 тыс. руб. Что делать если квартира не продается 3 месяца и более? Вы теряете в стоимости как минимум  от 250 до 450 тысяч. Именно сейчас Вам нужен эксперт, который обладает превосходными знаниями рынка и методами продаж. Своим клиентам я предлагаю 2 метода продажи квартиры: мой авторский экспресс-метод продажи по справедливой цене и аукционный метод продажи от Александра Санкина. 

2. Вы инвестор или покупатель.

2.1. Покупка квартиры за наличные. Вы гасите чужую задолженность по кредиту и должны быть уверены в том, что купите эту квартиру. В таком случаи я рекомендую обратиться за сопровождением сделки к опытному агенту, который специализируется именно на покупке залоговых квартир. Стоимость моих услуг по покупке таких квартир и саму методику приобретения можно посмотреть тут (видео ссылка)

2.2. Покупка квартиры с помощью кредитных средств. Тут есть масса вариантов сделки.

Если у Вас нет всей суммы на покупку данной квартиры, Вам необходимо одобриться как заёмщик в том же банке, где была оформлена ипотека. В редких случаях я могу помочь приобрести квартиры из под залога банка, используя ипотечные средства моего личного банка партнёра с более низким %.

2.3. Покупка с залоговой витрины банка — В крупных банках, таких как Сбербанк, ВТБ, Юникредит, DeltaCredit, существуют залоговые витрины — покупая квартиры с них, Вы просто подаете специальную форму анкеты заёмщика, а дальше процесс происходит так же, как и при покупки квартиры в ипотеку. (методика покупки в ипотеку описана тут ссылка)

2.4. Покупка квартиры с торгов Росимущества  — таким способом можно купить квартиру за 30% от её рыночной стоимости и даже дешевле, но данная покупка связана с множеством рисков. К примеру в этой квартире могут проживать «бывшие» собственники и они даже могут быть прописаны там. После покупки такой квартиры будет необходимо обращаться в суд для законного физического и юридического освобождения данной квартиры в рамках закона.  Если Вас интересует более подробная информация по данному вопросу, обращайтесь. Запись на консультацию по тел 8967-055-51-66. 

2.5. Покупка залоговой квартиры у собственника через агентство недвижимости — Вам нужно только выбрать квартиру и быть готовым к внесению аванса. Всё остальное сделает Ваш профессиональный агент по недвижимости.

3. Банк.

Риски банкаэто потеря предмета залога и отсутствие обеспечения по кредиту. Поэтому перед покупкой квартиры банк скорее всего попросит погасить всю имеющуюся задолженность и только потом разрешит регистрацию перехода права собственности.  Существуют и другие варианты  вывода из-под залога, например, погашение через ячейку — в этом случаи стоимость квартиры разбивается на 2 ячейки, доступ к одной получает собственник, а ко второй-сотрудник банка. После регистрации на нового собственника и получения денег, банк выдает письмо «о выплате кредита» и закладную для снятия обременения.

4. Схема сделки и система взаиморасчетов.

Существуют несколько вариантов оплаты, вот несколько из них:

  • оплата наличными
  • аккредитив
  • кредитные средства

План действий по продаже(покупке) квартиры  с невыплаченной ипотекой состоит в следующем:

  1. Переговоры с банком, уточнение процедуры вывода из-под залога, способов взаиморасчетов для погашения задолженности и порядка снятия обременения.
  2. Организация продажи квартиры одним из методов ( экспресс-метод продажи по справедливой цене и аукционный метод продажи от Александра Санкина), получение наилучшего предложения по цене, и выбор подходящего покупателя.
  3. Принятие аванса от покупателя. Организация оптимальной и комфортной процедуры по взаиморасчету сторон (учитывая получившийся результат в п.1 )
  4. Проведения сделки купли продажи

Каждая схема сделки индивидуальна, невозможно в данной статье рассказать про универсальную методику продажи, поэтому настоятельно рекомендую Вам обратиться к специалисту.

Преимущества работы со мной при продаже или покупке квартир с обременение в виде ипотеки:

  • Я профессионально проведу переговоры с банком в Ваших интересах и выявлю все возможные варианты сделки и системы взаиморасчетов, чтобы передать эту информацию Вам.
  • Я организую продажу квартиры с помощью одной из моих методик продаж. Сделаю это таким образом, чтобы Вашу квартиру увидело максимальное количество покупателей в минимальные сроки. Поскольку «время — это деньги!»
  • При сотрудничестве со мной, у Вас не будет недостатка в покупателях — переговоры о процедуре проведения взаиморасчетов будут идти намного легче. Если вдруг потенциальный покупатель не готов идти на наши условия, мы начинаем переговоры со следующим претендентом по списку предложений.
  • Я предлагаю наиболее удобную и безопасную для него, схему расчетов по сделке, чтобы он мог смело выходить на сделку.
  • При проведении сделки и принятия аванса, я буду отстаивать Ваши интересы и обеспечивать абсолютную защиту для Вас!
Звоните прямо сейчас! 8-967-055-51-66

Наш сайт использует файлы cookies, чтобы улучшить работу и повысить эффективность сайта. Продолжая работу с сайтом, вы соглашаетесь с использованием нами cookies и политикой конфиденциальности.

Принять
Сайт размещается на хостинге Спринтхост
Яндекс.Метрика Цена all-realt.ru Рейтинг@Mail.ru
Сервис обратного звонка RedConnect