Приветствую уважаемые собственники и владельцы недвижимости. В этой статье рассмотрим налоговые риски при продажи квартиры с 2016.
сделки с долями 2016 — продажа по справедливой цене — целевой поиск квартиры — консультации по жилищным вопросам
В 2016 году произошли изменения в налогах, большинство о них слышали, но не все тонкости о них знают. Сейчас рассмотрим налоговую амнистию когда она возникает.
До 01.01.2016 любой собственник освобождался от уплаты налога с продажи имущества если владел им более 3-х лет.Была возможность использовать вычет с продажи, либо применялась серая схема с указанием в ДКП 1 млн.руб. а передача остальной суммы денег происходила по расписке об неотъемлемых улучшениях жилого помещения. Расчеты для государства были не прозрачные и многие использовали серые схемы.
После 01.01.2016 появились различные сроки налоговой амнистии, это 3 года для безвозмездных сделок и 5 лет для возмездных сделок.Примечание: датой начала возникновения права собственности является дата внесение записи в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Примечание для банкротов (физ лицо): По требованию заинтересованного лица (кредитора) судом может быть отменено дарение имущества, подаренного за 6 месяцев до признания его несостоятельным (банкротом).
Примечание для земельных участков: В случаи разделения одного участка находящегося в собственности более 5-ти лет и последующей продажи получившихся участков после раздела новых участков, право собственности на новые участки будет считаться дата момента государственной регистрации права собственности на новые участки, а не дата получения собственности на участок который был поделен. Соответственно возникает необходимость выплачивать налог с продажи новых участков, тогда как продажа одного не разделенного участка налогом облагаться не будет.
Рассмотрим пример возмездных и безвозмездных сделок с недвижимостью:
Разберем на примерах налогообложение по сделкам в период с 01.01.2016 по 31.12.2016 г.
расчет налога происходит по формуле : S - B = N; где S - цена продажи; B- цена покупки; N- налогооблагаемая база (ставка 13%), значение всегда больше или равно 0. 1N = 1 млн рублей = 130 тыс.руб налог (1*0,13)Пример №1 : Собственник приобрел 2-к кв. 18 февраля.2016 года за 8 млн. руб. (8 млн. руб. — цена которая указана в ДКП), кадастровая стоимость квартиры на момент совершения сделки составляла 10 млн. руб. 20.07.2016 данная квартира была продана за 8 млн. руб (8 млн. руб. — цена которая указана в ДКП). 8S — 8B = 0N N = 0 млн рублей = 0 тыс.руб налога.
Пример №2 : Собственник приобрел 2-к кв. 18 февраля.2016 года за 8 млн. руб. (8 млн. руб. — цена которая указана в ДКП), кадастровая стоимость квартиры на момент совершения сделки составляла 10 млн. руб. 20.07.2016 данная квартира была продана за 9 млн. руб (9 млн. руб. — цена которая указана в ДКП). 9S — 8B = 1N N = 1 млн рублей = 130 тыс.руб налога требуется заплатить после продажи имущества.
Пример №3 : Собственник приобрел 2-к кв. 18 февраля.2016 года за 8 млн. руб. (8 млн. руб. — цена которая указана в ДКП), кадастровая стоимость квартиры на момент совершения сделки составляла 10 млн. руб. 20.07.2016 данная квартира была продана за 7 млн. руб (7 млн. руб. — цена которая указана в ДКП). 7S — 8B = -1N N = 0 млн рублей = 0 тыс.руб налога.
Более подробно про вычеты можно узнать в Ст. 220 НК.РФ.
Пример №4 Дарение и наследство: Отец подарил сыну 2-к кв. 18 февраля.2016 года, кадастровая стоимость квартиры на момент совершения сделки составляла 10 млн. руб. 20.07.2016 данная квартира была продана за 9 млн. руб (9 млн. руб. — цена которая указана в ДКП). в формуле будет 1B — поскольку всегда есть налогонеоблагаемая база это 1 млн. руб с любой сделки.
9S — 1B = 8N
N = 8 млн рублей = 1040 тыс.руб налога требуется заплатить после продажи имущества. (поскольку срок владения у нас менее 3-х лет);
Налог на дарение и на наследство отменен 01.01.2016 года (налог отменен только для близких родственников, то есть для регистрации права собственности на себя сын не платит налог). Если одаряемый или наследник не является близким родственником, то при регистрации права собственности на себя он выплачивает государству 13% от кадастровой стоимости объекта имущества.
Пример №5 Покупка — вычет % с ипотеки: При покупки квартиры в ипотеку покупатель может получить возврат 13% от суммы процентов по кредитному договору (% за использование кредита) данный вычет дается на сумму не более 3-х млн рублей и не может составлять больше 390 тыс руб. Получить вычет возможно при наличии официального трудового договора с «белой зарплатой» . более подробно буду рассказывать в другой статье про вычет.
Пример №6 Покупка — Смотрите пример №4 подарили (за 0 млн руб)-> продали (за 8 млн руб) ->купили (за 14 млн руб). Если все операции произошли в одном налоговом периоде, то можно рассчитывать на вычет 2 млн с налогооблагаемой базы за покупку. 9S — 1B = 8N, далее происходит покупка за наличные квартиры стоимостью 14 млн. руб. с которой мы можем применить вычет с покупки в размере не более 13% от суммы не более 2-х млн руб. 9S — 1B = 8N; 8N-2N=6N итого у нас сокращается налогооблагаемая база до 780 тыс.руб. и мы платим на 260 тыс руб меньше налогов.
Вот теперь уважаемые собственники предлагаю задать самим себе вопрос: — зачем мне нужен профессиональный риэлтор?
После 01.01.2017 различные сроки налоговой амнистии сохраняются это 3 года и 5 лет. Возникает необходимость указывать в ДКП % от кадастровой стоимости. % зависит о коэффициент который устанавливается каждым субъектом федерации по усмотрению. Пример в Москве коэффициент = 0,7.
Пример №7 : Собственник приобрел 3-к кв. 12 февраля.2016 года за 8 млн. руб. (8 млн. руб. — цена которая указана в ДКП), кадастровая стоимость квартиры на момент совершения сделки составляла 10 млн. руб. 18.02.2017 данная квартира была продана за 7 млн. руб (7 млн. руб. — это минимальная цена которая должна быть указана в ДКП). N = 0 млн рублей = 0 тыс.руб налога.
Пример №8 : Собственник приобрел 3-к кв. 04 апреля.2015 года за 8 млн. руб. (8 млн. руб. — цена которая указана в ДКП), кадастровая стоимость квартиры на момент совершения сделки составляла 10 млн. руб. 20.07.2017 данная квартира была продана за 11 млн. руб (11 млн. руб. — цена которая указана в ДКП). 11S — 8B = 3N N = 3 млн рублей = 390 тыс.руб налога требуется заплатить после продажи имущества.
Пример №9 : Собственник приобрел 3-к кв. 27 февраля.2015 года за 1 млн. руб. (1 млн. руб. — цена которая указана в ДКП), кадастровая стоимость квартиры на момент совершения сделки составляла 10 млн. руб. 02.03.2017 данная квартира была продана за 7 млн. руб (7 млн. руб. — цена которая указана в ДКП). 7S — 1B = 6N N = 6 млн рублей = 780 тыс.руб налога.
Пример №10 : Собственник приобрел 2-к кв. 11 марта.2016 года за 8 млн. руб. (8 млн. руб. — цена которая указана в ДКП), кадастровая стоимость квартиры на момент совершения сделки составляла 10 млн. руб. 24.08.2017 данная квартира была продана за 12 млн. руб (12 млн. руб. — цена которая указана в ДКП). 12S — 8B = 4N N = 4 млн рублей = 520 тыс.руб налога.
Пример №11 : Собственник приобрел 2-к кв. 15 июня.2014 года за 6 млн. руб. (6 млн. руб. — цена которая указана в ДКП), кадастровая стоимость квартиры на момент совершения сделки составляла 10 млн. руб. 16.01.2017 данная квартира была продана за 6 млн. руб (в дкп 6 млн. руб. — цена которая указана в ДКП). 6S — 6B = 0N казалось бы должно быть -> N = 0 млн рублей = 0 тыс.руб налога.
Но в таком случаи налоговая подаст на Вас иск в суд с просьбой взыскать 130 т.р налога + % штрафа, поскольку стоимость указанная в договоре после 01.01.2017 не должна быть меньше чем (кадастровая стоимость * коэффициент 0,7 (для Москвы)) то есть минимальную стоимость в ДКП должна была указана 7 млн руб. Более подробно о коэффициенте смотрите в статье 217.1 НК. РФ.
Если у Вас возникли вопросы, записывайтесь на консультацию по телефону 8-967-О55-51-66 Афанасьев Алексей ! Буду рад помочь Вам в решении вашего вопроса.
Понравилась статья? можете отблагодарить меня отправив деньги в любой сумме на яндекс кошелёк:
