Здравствуйте уважаемые собственники и владельцы недвижимости, сегодня я расскажу Вам о том как продать квартиру самостоятельно!
Представляю Вашему вниманию статью — инструкция для самостоятельной продажи квартиры.
Полезные ссылки:
сокращения и аббревиатуры —как подготовить квартиру к продаже — план успешных продаж квартир — мои контакты — кадастровая стоимость квартиры — налоги 2016
Вот наступил тот самый момент когда Вы решили продать квартиру. Целесообразность продажи квартиры долго обсуждалась на Вашем семейном совете, вы долго думали, оценивали и прикидывали перспективы и всё-таки решились продать! Теперь перед Вами стоят несколько вопросов:
- Какую схему сделки выбрать?
- Какие документы подготовить для сделки?
- Как найти покупателя?
- Что брать аванс или задаток, и на каких условиях?
- Как не продешевить и продать дороже по справедливой цене?
- Как произвести безопасные взаиморасчеты по сделке?
Схема сделки
Сейчас Вы решили продать квартиру. Самый важный вопрос который Вы должны себе задать перед началом действий — это какую сделку выбрать? Альтернативу или свободную продажу?
- Альтернатива — квартира продается и одновременно покупается другая жилплощадь (возможно несколько других квартир). Перевозите в альтернативную квартиру свои вещи регистрируете прописку. Всё договора подписываются в один день, на сделке должны быть Вы, покупатель на Вашу квартиру и тот кто продаёт Вам альтернативу. На сделке одновременно будет присутствовать 3 собственника (Ваш покупатель, Вы , Ваш продавец альтернативы) и как минимум ещё 3 агента которые всё должны согласовать, проверить квартиры,документы, подготовить ДКП и прописать условия доступа к деньгам.
- Свободная продажа — Вы забираете деньги, съезжаете и выписываетесь до сделки из квартиры. У Вас должна быть возможность выписаться другую квартиру.
- Экспресс продажа с альтернативой. Ваша квартира продается как свободная,но выписка происходит после сделки по продаже. До выставления в продажу, Вам находиться альтернативный вариант для последующей покупки, он проверяется и подготавливается к сделке. На сделку по альтернативе мы выходим на следующий день после получения денег за Вашу квартиру. Все тонкие моменты учтены и риски определены.
Подавляющее большинство сделок (~ 95%) в Московском регионе — это альтернативная покупка. Альтернативная сделка неудобна для покупателя и несёт в себе массу рисков. Я всегда рекомендую своим клиентам использовать метод экспресс продажи и продавать свою квартиру свободной продажей. На сегодняшний момент у нас рынок покупателя. У покупателя есть выбор между 30-40 аналогичными вариантами которые он смотрит и выбирает того, кто быстрей сможет выйти с ним на сделку по самой низкой цене. На таком рынке ждать никто не будет, просто выберут других. В большинстве случаев покупатель предложит Вам выйти на сделку при условии: -«Я сейчас вношу аванс и выходите на сделку через неделю, либо я покупаю других со свободной продажей». Дальше Вы думаете, что делать. Если риэлтор у Вас есть и он профи, альтернативный вариант и все документы на Вашу квартиру будут подготовлены. у Вас нет агента или он не профессионал, тогда подготавливайте и согласовывайте всё сами.
Я хочу предупредить Вас о рисках, если Вы хотите продать дороже и минимизировать свои риски — обратитесь к профессиональному агенту! Цена ошибки может быть слишком велика, и Вы далеко не всегда осознаёте где и какую ошибку можете допустить.
И всё-же вы решили продать самостоятельно и сэкономить на агенте.
Список действий при свободной продаже квартиры:
1.1. Проверить и подготовить документы на продаваемую квартиру, собрать недостающие и обновить старые. Каждый продавец должен иметь СОГРП и правоустанавливающий документ-основание на продаваемую квартиру. У Вас должны быть оригиналы этих документов. Если каких то документов у Вас нет или Вы не уверены что есть все, проконсультируйтесь со специалистом и закажите восстановления этих документов. В случаи если право собственности возникло до 2000 года или после 02.07.2016 СОГРП может не быть. Начиная с 02.07.2016 СОГРП не выдается, с 2015 года СОГРП стало выдаваться на обычном листе без водяных знаков защиты. Подробнее в моей статье: СОГРП и их виды.
1.2. Если квартира продается в Москве — рекомендую заказать кадастровый паспорт, поэтажный план и экспликацию в местном отделении МФЦ. Средний срок изготовления документов 2-3 недели. Они будут Вам необходимы если Ваш покупатель будет использовать для взаиморасчета ипотеку получать разрешение от органа опеки и попечительсва,либо использовать средства субсидии и(или) материнского капитала. Если собственник Вашей квартиры не совершеннолетний ребёнок (до 18 лет) , для продажи Вам потребуется согласие органов опеки на вашу квартиру и полный пакет документов на приобретаемую. Подробнее об этом в моей статье: «Опека — не помеха».
1.3. Физическая и юридическая подготовка квартиры к продажи.
1.3.1. Юридически свободная продажа. При возможности, выпишитесь в другое жильё. Прописка достаточно длительный процесс, занимающий от 3 до 10 рабочих дней, в этот момент у Вас будет отсутствовать паспорт. Если продавать квартиру с прописанными людьми, это чревато рисками для покупателя, гораздо проще и дороже можно продать квартиру свободной продажей, если там никто не прописан.
1.3.2. Улучшения внешнего вида и состояния квартиры. Освободите квартиру от своих личных вещей, подготовьте её к показам. подробнее в статье Home staging как подготовить квартиру к продаже
1.4. Реклама по Вашему предложению. Создайте максимальный охват всей аудитории. Это самый сложный и дорогостоящий момент, который не терпит промедления и ошибок. Для этого потребуется:
1.4.1. Составить портрет покупателя, написать несколько продающих текстов под разные портреты клиентов
1.4.2. Сделать качественную фотосъемку.
1.4.3. Разместить ПЛАТНУЮ рекламу на всевозможных порталах и региональных площадках, произвести расклейку предложений по району и вывесить баннер на балкон.
1.4.4. Отслеживание конкурентов по нескольким параметрам: срок экспозиции, цена, правоустанавливающие документы, сроки выхода на сделку, тип сделки (свободная или альтернатива).
1.5. Приём входящих звонков по рекламе, корректные ответы на вопросы. Помимо своевременного, правильного и четкого ответа на все вопросы, вы должны фильтровать позвонивших Вам людей и оценивать реальность их предложений. Если Вы выставили рекламу самостоятельно на свой номер, днём и ночью Вам будут звонить агенты и предлагать свои услуги по продаже, притом 95% из них будут без клиента, а 4% будут с реальными предложениями ещё 1 % будут покупатели без агента, но скорее всего вы не сможете разобраться где кто и что делать со всем этим морем звонков. Обычно люди приходят в бешенство в первые 2-3 дня поскольку телефон расколется до предела и звонит каждые 5 минут.. В последствии у Вас может создастся мнение: — «Может мало беру?» — смотрите схему ==> Продажа без агента
1.6. Подготовка документов на квартиру. На вопрос покупателя: — Что у Вас с документами? , желательно отвечать так: — «Полный пакет документов готов. Пакет подходит для ипотеки, субсидии, а также для органов опеки». Любой покупатель хочет слышать именно эти фразы на квартире. В реальности практически всем некогда, или лень собрать необходимый пакет документов, а у моих некоторых коллег «работающих за 50 тыс.руб.» как минимум нет желания делать это, а как максимум нет знаний, какие документы надо подготовить для кого и в какие сроки. Поэтому иногда приходя на квартиру, слышим в ответ фразу: -» У нас все документы готовы, если у Вас ипотека, собирайте всё сами» . Такая фраза, дорого стоит продавцам недвижимости, обычно если такая фраза сказана — это означает, что можно смело отнимать 200 000 рублей в минус от цены продаваемой квартиры. Все хотят «придти на готовое», но никто не желает облегчать жизнь участникам рынка, риэлторам, собственникам одиночкам, которые пробуют самостоятельно провести альтернативную сделку, разъезд или обмен на большую площадь с доплатой через ипотеку. Более развёрнуто про риски покупки квартиры с разным видом документов, читайте в моей статье Как выбрать квартиру? на что смотреть при покупке?
1.6.1. Количество собственников и ЛПР (лиц принимающих решения). Чем меньше собственников, тем проще провести сделку, также Важен возраст и состояние человека владеющего квартирой. Бывают случаи когда собственник квартиры несовершеннолетний, либо недееспособный, тогда продажа квартиры сопряжена с рядом бюрократических процедур и контактом с органами опеки и попечительства. В идеале у продаваемой квартиры должен быть 1 собственник.
1.6.2. Как долго владеют квартирой? Вопрос важен для покупателя в основном из-за оспоримости сделки, если было наследство или дарение и налогов поскольку возникает вопрос «о полной \ не полной сумме в ДКП». Для покупателя будет очень важным данный момент, поскольку купить квартиру в ипотеку с неполной стоимостью на практике очень сложно, да и если сделка будет оспорена, по суду вернут только сумму указанную в договоре купли продажи.
1.6.3. Возможность ипотеки на квартиру. На моей практики 60% квартир на вторичном рынке имеют перепланировки, 10% из них перепланировки узаконить невозможно. Пример грубых перепланировок: перенос мокрых точек, увеличение площади ванной за счет коридора, изменение типа назначения для помещения (из комнаты сделали кухню и наоборот), увеличения жилых помещений за счет балконов / лоджий, вынос батарей отопления на балкон / лоджию, снос оконного проёма, снос несущей стены или любой её части, удаление двери на кухню с газовой плитой, уменьшение либо увеличение площади комнат (по любым причинам). Всё перечисленное узаконить практически невозможно, хотя бывают и исключения (тут будет ссылка на фото)
1.6.4. Обстоятельства сделки. Какая у Вас ситуация? — профессионалы часто задают этот вопрос, он всегда был ключевым по сделкам. Квартира может быть идеальной по цене и документам, только вот будет там разъезд на 4 площади. В 95% случаев сделки не будет, такую квартиру смогут купить только люди с огромным количеством терпения и денег. Поэтому уважаемые читатели, Вам совет, по возможности продавайте свою квартиру «свободной продажей» и если очень нужно купить что-то в замену, одновременно подыскивайте себе альтернативный вариант. Я делаю обмен за 60 дней! — читайте план моего авторского метода экспресс продаж за 60 дней.
1.7. Показ квартиры. Крайне ВАЖНО подготовить квартиру к показу, запомните: — Вы продаёте в первую очередь ощущения и эмоции в квартире, и только потом квадратные метры и документы. Более подробно о подготовке ==> Home staging подготовка квартиры к продаже. Рекомендую обратиться за советом к профессионалу, он сможет умело представить достоинства и ловко скрыть недостатки квартиры при показе. ЗАПОМНИТЕ!!! первые 30 секунд ощущений от квартиры самые важные и стойкие!
1.7.1. Оперативные показы, концентрация спроса. Быстро и четко назначайте удобное для Вас время показа, это не означает показать «когда захочет покупатель». Просто скажите когда сможете показать квартиру. Желательно показывать квартиру по очереди нескольким интересантам, так будет создан небольшой ажиотаж. Чем больше квартиру посмотрят, тем больше шансов её продать. тут ссылка на индикатор спроса
1.7.2. Минимум информации + готовая презентация по квартире. На показе будет правильно перед входом в квартиру передать презентацию по объекту с поэтажным планом (пример тут) в руки интересантам. В последствии ответить на все возникающие у них вопросы, и снять все их сомнения. Важно! не говорить лишнего при просмотре, показывать максимально пустую квартиру, идеальным вариантом будет показ квартиры «молчаливым» соседом. Если Вам не сделали предложения на первых показах, не расстраивайтесь, по статистике квартира интересна 1 из 8-10 посмотревших.
1.8. Если интересант проявил желание купить квартиру и дело идет к обсуждению деталей сделки, то Вам необходимо понять ситуацию у Вашего покупателя. Более подробное описание по выбору клиента ===> тут <===
1.8.1. Наличные — Интересант с наличными обычно готов быстро выйти на сделку, и он всегда хочет поторговаться. Часто у таких людей большой выбор вариантов и он менее мотивирован купить именно Вашу квартиру. Главная задача тут, показать готовность к быстрому выходу на сделку, также показать историю квартиры и чистоту документов на неё.
1.8.2 Покупатель альтернативщик (цепочка сделок) — Это очень мотивированный клиент, у него уже «паровоз с вагончиками» его покупает цепочка таких-же альтернативщиков и он судорожно пытается найти подходящий себе вариант за те деньги которые есть. Важна готовность к быстрому выходу на сделку, условия освобождения квартиры и тип продажи Вашей квартиры (свободная или альтернатива).
1.8.3. Ипотечники — Более мотивированные клиенты, поскольку ипотеку одобряют в основном на 2-3 месяца и решение о покупки им надо принять быстро. Более того за комфортные условия сделки и качественный ремонт в квартире они готовы заплатить даже большую цену чем все остальные. Обычно такие клиенты выбирают квартиры с жилым состоянием, чтоб можно было заехать и жить без сильных вложений. В случае если Ваша квартира находится под залогом в банке (Вы покупали квартиру в ипотеку) — Вам подойдет лишь клиент одобренный только в Вашем банке (который выдал Вам ипотеку) как заёмщик.
ВАЖНО! Сделки по выкупу квартиры из-под ипотеки одного банка , например сбербанка, с помощью ипотечных средств банка ВТБ24, крайне сложны и в 99% не возможны.
1.9. Аванс, задаток или пред.договор? Правильно выбрать и принять на выгодных условиях сможет только профессиональный агент, но Вы можете попробовать сделать это сами. Как правило покупатели хотят внести аванс, «бывалые» знают что аванс удобнее вносить в агентство недвижимости, поскольку оно имеет офис и гарантированно может вернуть его в случаи отмены сделки. Если вносить аванс физ. лицу, есть вероятность что с Вашим в 30-50 тыс. руб просто убегут, сменят моб. номер и «залягут на дно» . Вернуть такую маленькую сумму можно будет только через суд, где расходы на адвоката будут примерно в том-же диапазоне и шанс выиграть суд с договором Аванса не велики. На практике до обращения в суд дело не доходит, и про аванс забывают. Поэтому существуют более четкие и жесткие формы договорённостей по условиям сделки — задаток либо предварительный договор. про отличия можно почитать тут.
В авансовом соглашении, задатке, предварительном договоре купли-продажи важно прописать:
- Срок действия соглашения
- Цену квартиры
- Схему взаиморасчетов на сделке
- Срок физического освобождения квартиры
- Срок юридического освобождения квартиры
- Проговорить условия доступа к деньгам и необходимость сбора дополнительных документов
1.10. Организация подготовки к сделке. Внесение денежных средств, подтверждает серьёзность намерений покупателя и начало процедуры подготовки к сделке. Исполнения сторонами всех пунктов авансового соглашения является необходимым условием для выхода на сделку.
Вот ключевые моменты которые нужно проговорить и подготовить до сделки:
- Подготовить пакет документов, собрать недостающие и передать его покупателю
- Определить банк для проведения, время, зарезервировать в нём переговорную
- Подготовить ДКП и несколько раз сверить данные, согласовать всё с покупателем*
- Определиться с условиями доступа к деньгам в ячейке и прописать их**
* внимательно отнеситесь к ДКП, даже если его составлял нотариус! Обязательно проверьте номера статей на которые делаются сноски в тексте на соответствие их № с реальными статьями ГК РФ, НК РФ, СК РФ, ЖК РФ.
** про черных риэлтеров и мошенников обычно начинают говорить именно при ошибке в этом месте, поскольку всё за продавца может сделать риэлтор покупателя, а вот деньги продавец не получит, поскольку ему установили кабальные условия доступа к ячейки.
1.11 Проведения сделки. Вот настал тот волнительный момент когда все документы подготовлены, определены методы взаиморасчетов сторон и условия доступа к деньгам, покупателю назначена встреча в банке и зарезервированы депозитарные ячейки и переговорная (всё это рекомендую сделать за ранее, желательно за 2-3 дня). Теперь Вам нужно запастись терпением, поскольку даже самая простая сделка это 1,5-2 часа. Держите себя в руках и не давайте волю эмоциям, на сделке Вам предстоит пережить следующее:
1.11.1 Проговорить и согласовать условия доступа к деньгам, прописать эти условия в договоре аренде ячейки. Очень внимательно относитесь к условия доступа, иначе вы просто не получите денег за продаваемую квартиру. Задумайтесь, где и как вы получите указанные в условиях документы и в какой срок. Если закладывают «деньги под выписку», убедитесь что хватит времени прописаться по новому месту.
1.11.2 Подготовьте расписки на деньги, на ключи и на документы,гарантийные письма. На практике рекомендуется получить с продавца расписку написанную вручную под Вашим наблюдением. Эту расписку покупатель должен завизировать с обратной стороны, поскольку потом на неё он будет обменивать ключ от ячейки.
1.11.3 Внимательно прочитайте ДКП, сверьте паспортные данные, СНИЛС, номер регистрационной записи росреестра и кадастровый номер продаваемой квартире. Если всё — распишитесь во всех экземплярах.
1.11.4 Оплата. Закладка денег в ячейки. Перед закладкой и оплатой стоимости аренды ячеек, предстоит заполнить и подписать анкету по форме банка (об отмывании денег, резидент/не резидент РФ и прочее) она может выглядеть достаточно угрожающе. Далее подписываем договор аренды ячейки и соглашение о хранение ключей от ячейки(возможно будет являться частью договора аренды ячейки). Произвести проверку и пересчет денежных средств (можно проверить в кассе банка, заплатив за услугу банку). Если ячеек больше чем одна, необходимо проверить все условия доступа и убедиться что они выполнимы, также распределить суммы которые будут закладываться в них и внимательно контролировать закладку. Этот процесс достаточно нервный и занимает много времени и энергии. В идеале при закладке денег, вакуумируйте пакет с деньгами (не во всех банках есть такое оборудование). Убедитесь что именно в Вашу ячейку кладется верная сумма.
1.11.5 Передача документов в росреестр. Есть несколько Вариантов. Сходить самостоятельно после сделки в мфц с покупателем, либо довериться регистратору. Рекомендую выбирать регистратора, поскольку в случаи ошибки в документах, Вам сообщат что не так и позволят исправить до приостановки регистрации, конечно за это нужно платить. И платит за регистрацию в основном покупатель. Если выбран регистратор, передать ему подписанные ДКП, пакет документов на квартиру и доверенность на регистрацию перехода права собственности, получить с него расписку о принятии документов на регистрацию (сразу с печатью фирмы регистратора и после передачи расписку о принятии документов в росреестре). Обратите внимание, при подачи документов в МФЦ и обнаружения ошибки в ДКП, либо неточности в документах — будет совершена приостановка регистрации сделки и пакет документов придёт обратно в МФЦ не зарегистрированный.
1.12. Государственная регистрация перехода права собственности. На практике проблемы в регистрации возникают крайне редко, особенно если сделки проводят профессиональные агенты а не собственники. В некоторых случаях регистратор может запросить предоставить дополнительные документы, их надо оперативно доставить в росреестр иначе регистрация может быть приостановлена.
1.13. Выемка денег из ячейки. Теперь настал тот счастливый день когда агент оповестил Вас о готовности документов. Вам необходимо получить документы и потом назначить встречу с покупателем, на которой нужно обменять расписку на ключ от ячейки. Сразу как только Вы получили доступ, вынимайте деньги. Далее по обстоятельствам:
- переоформляете ячейку на себя и закладываете снова без условий доступа
- производите безналичный перевод в другой банк или на счет
- вынимаете деньги и распоряжаетесь с ними по своему усмотрению
1.14 Выписка из квартиры(юридическое освобождение) и физическое освобождение. Срок физ. и юр. освобождения прописывают в ДКП и соглашении об авансе. Физическое освобождение квартиры в стандарте — 14 календарных дней, но может быть иное. Юридическое освобождение — может быть оговорено в договоре либо под него могут быть заложены деньги в ячейку и у Вас будет определённый срок доступа к деньгам. К «ячейкам под выписку» рекомендую устанавливать срок аренды не менее 45 календарных дней.
1.15 Подписания акта приёма передачи квартиры. После получения всех денег и освободив квартиру физически и юридически стороны сделки встречаются на квартире и подписывают акт приёма-передачи квартиры, в акте указывается состояние квартиры и всех предметов находящихся в ней. В случаи когда передача квартиры затягивается, или что-то отсутствует — передается сумма компенсирующая данные недостатки.
Вот в принципе и всё — Вы продали квартиру!
Это алгоритм сделки свободной продажи квартиры, предлагаю представить,что происходит при альтернативной сделке или разъезде на несколько площадей с прохождением органов опеки. Если возникли вопросы, звоните 8-967-055-51-66
Понравилась статья? можете отблагодарить меня отправив деньги в любой сумме на яндекс кошелёк: