• Какие изменения в ФЗ-214 03.07.2016, новая редакция закона 2016 — 2017 год.

    Затягивайте пояса застройщики, копите деньги дольщики

    В начале планировалось частично изменить или слегка отредактировать ФЗ214, на выходе получился закон принципиально новый, совсем не похожий на начальный по принципу действия. Изменения были достаточно серьёзными. Фактически можно сказать, что закон переписали, оставили только его номер. Всё вводится поэтапно: ФЗ-214 с 1 января 2017 года начнется первая волна изменений. Сейчас рынок ещё может оценить масштаб бедствия и спрогнозировать последствия нововведений в ФЗ-214 01.01.2017 г.  Когда закон принят, нет смысла его обсуждать. «Всё произошло тихо, лечение было болезненное, поэтому лечили под наркозом. Главное своему хирургу доверять, а то другой мог и зарезать» Многие застройщики рассказывают о больших изменениях в своей деятельности, дольщики, ради которых всё это затевалось, особой разницы не получают. Этот закон будет работать как дорогостоящая страховка, поскольку  между дольщиком и застройщиком будет как минимум один посредник — это банк. Тем не менее 5 новых особенностей ФЗ-214, могут стать для всех сторон сделки сильным стоп-фактором и создать столько сложностей, что никому мало не покажется. Сравнительный маркетинговый анализ рынка недвижимости и реакции крупных игроков занял бы очень много места, поэтому постараюсь сжато рассказать об 5-ти нововведениях в ФЗ 214.

    Пять изменений в Федеральном законе №214 от 03.07.2016
    • Добросовестность и финансовая стабильность застройщика.

    Теперь для строительства объекта нужно создать уставный капитал:
    150 млн.руб. при стройке до 100 тысяч квадратных метров.
    400 млн.руб. — до 250 тысяч квадратных метров.
    800 млн.руб — до 500 тысяч квадратных метров.
    1000 млн.руб. — более 500 тысяч квадратных метров.
    В дополнение к этому у застройщика не должно быть долгов по налогам и сборам, а также отсутствовать дела по банкротству и ликвидации.

    • Счет- эскроу — деньги дольщиков лежат в банке «под защитой», а застройщик может взять их у банка под %. Деньги могут хранить только банки, в которых размещаются средства федерального бюджета (намёк всем понятен?).
    • Целевое использование средств дольщиков. Согласно закону деньги могут использоваться только на строительство дома, инфраструктуры, инженерных сетей. Также будет создан единый реестр застройщиков и у нас появиться новый документ — выписка из ЕРЗ.
    • Компенсационный фонд. Будет создан дополнительный компенсационный фонд в целях дополнительной защиты прав дольщиков, обязательства перед которыми не выполнил застройщик.
    • Вскоре появится статья о раскрытии информационной деятельности застройщиков в сети Интернет. Наверно придет конец махинациям со скидками на квартиры, которых нет.
    Инвестируйте быстрее

    Все понимают, что обновление закона — это нормальная практика любого общества, времена меняются и появляются новые идеи и технологии, в том числе и технологии мошенничества. Задача была поставлена следующая: — Срочно внести изменения, чтобы остановить рост обманутых дольщиков, либо запретить долевое строительство вовсе. Хорошо, что хватило сил что-то сделать и власть не пошла по принципу: «Если мы не можем управлять — тогда мы запрещаем»  Такой закон даст сильный отголосок на десяток лет вперед, и его последствия почувствуют многие поколения. После кризиса конца 2014-2015 года, когда «мыльный пузырь» цен лопнул, ситуация с дольщиками начала более-менее выправляться, застройщики поднакопили «жирка», продав все свои неликвиды. Но в начале 2016 года деньги кончились, и ситуация резко ухудшилась — стройки встали. Достаточно наивно думать, что государство откажется от долевого строительства, запретит напрямую привлекать деньги у населения и соответственно потеряет рынок жилищного строительства, похоронив тем самым такой большой и важный механизм развития экономики.

    Каждое улучшение в ФЗ, по мнению властей, защищает дольщиков с удвоенной силой. Это аналогично титульному страхованию при ипотеке — только за всё риски, как обычно, платит клиент. Конечно, жильё будет дорожать, и все расходы строители заложат в цену. Никто не заставит бизнес делиться прибылью. Новые счета-эскроу не позволяют использовать привлеченные средства дольщиков до сдачи дома в эксплуатацию. По факту застройщик будет использовать личные средства на строительство, либо будет занимать их в банке. В реальности ценообразование будет выглядеть так: цена квартиры + (% банка по кредиту * срок строительства) + страховка по кредиту.  Нужно учесть, что в момент начала строительства нужно собрать большое количество денег на счетах. В этом всём есть один «+»   — строить  будут быстрее. По факту сейчас началось объединение застройщиков и банков, занимающихся строительством, в одно целое.

    С 2014 года начался кризис и стройки встали, раздутые цены на жильё больше никогда не будут такими, как в декабре 2014 года. Если застройщики будут и дальше банкротиться, как и банки, средств компенсационного фонда на финансирование замороженных строек точно не хватит.

    Рост цен по моему прогнозу состави 20-25%. Если хотите инвестировать - покупайте прямо сейчас! 

    Выводы: мелкие застройщики уйдут с рынка, будут устранены «ненужные» фирмы. Создастся естественная монополия из фирм-гигантов с гос. участием, которые будут диктовать условия рынку. Новостройки подорожают, надеюсь, что не более, чем на 20%, вторичка вскоре ещё больше просядет по цене, а сейчас готовые дома «на первичке» будут дорожать.

    Понравилась статья? можете отблагодарить меня отправив деньги в любой сумме на яндекс кошелёк:

     

  • Сколько зарабатывает агент по недвижимости? Как стать риэлтером?

    Здравствуйте, уважаемые посетители моего персонального сайта! Если Вы откликнулись на вакансию «риэлтор» или «менеджер по продаже недвижимости», это статья для Вас! Рекомендую прочитать статью собственникам которые выбирают агента и в особенности собственникам продающим квартиру самостоятельно.

    мои контакты — информация для агентов — для собственников

    Мой главный принцип помощь людям - и только потом получение соразмерного вознаграждения за решение жилищного вопроса.

    Сейчас я расскажу о том, как стать риэлтором. Это довольно простой и в тоже время серьезный вопрос, ответ на который Вы найдете в этой статье.

    Как стать риэлтером? Причины и последствия выбора.

    Многим людям приходит эта мысль, всегда достаточно много желающих «сидеть в комфортном офисе со свободным графиком работы», иначе бы собственники недвижимости не повышали «популярность» этой профессии своими топиками на форумах. Однако, как бы не пытались принизить профессию риэлтор, находится достаточно людей, которые желают им стать. Конечно одного желания тут мало.

    Причина первая — это финансы. Без материальной подушки на несколько месяцев, идти в профессию не имеет смысла. Довольно сильно раздуты мифы о «золотых горах» которые получают риэлторы за «просто так». В реальности доход риэлтора за свою работу более чем скромен, но не буду скрывать, иногда можно реально сорвать большой куш за «простое дело» — но это получается сделать только лишь настоящим профи. Сильно проявлено мнение в обществе, что риэлтор получает  «за просто так»  или за «поболтать», а другие, трудятся как проклятые в офисах и фирмах отдавая по 3-5 месячных зарплат своему агенту.

    Страшного в этом ничего нет и заблуждение развеивается через пару месяцев работы «в холостую». Кто приходит за окладом и свободным графиком, быстро терпит фиаско.

    Свободный график — это самоконтроль 24 часа в сутки 7 дней в неделю.  Высокий доход — это гонорар после успешной сделки. Оклада нет — за окладом в мак-дак или шоколадницу.

    Успешные агенты получает по 300 и более тысяч в месяц , их примерно 5%, а кто-то от 0 и до 30-50 тысяч, таких большинство 95%. Байки про то, сколько получают риэлторы от сделки не стихают во всех печатных СМИ. Реклама о том что «продать квартиру без агента» постоянно запускается по телевизору рекламными площадками по размещению объявлений. Вы можете открыть любую газету или сайт и в ней обязательно будет колонка по открытым вакансиям агентств по недвижимости на должность агент по недвижимости, риэлтор. Вы в надежде рассматриваете эти объявления и задаете вопрос: — «интересно и сколько получает агент?»  Везде суммы в 100 и в 150 тысяч рублей в месяц, кое где 50 тысяч рублей.. Правда только одна оговорка — никто Вам не скажет, когда Вы будете получать эту сумму и как часто это будет происходить.

    Для того чтобы выйти на уровень заработка от 50 тысяч рублей в месяц, надо, чтобы соблюдались различные условия:

    1. Начальная подготовка и личностные качества. (умения считать деньги, общаться с людьми, предпринимательский склад ума, активность, оптимизм, умение убеждать и прочее);
    2. Доход агента зависит от уровня той школы продаж, которая будет в агентстве, которое выберете и отдел в который попадете — у меня всё очень строго и сложно. Скорее всего я Вас замучаю, но если Вы выдержите обучение, я сделаю из Вас профессионала, который цениться рынком и берет за сделку комиссию от 200 000 рублей.
    3. Репутация Агента и доверие к агентству недвижимости, его бренд, имидж среди населения. То-есть то насколько агентство зарекомендовало себя на рынке недвижимости. Это очень важно, потому что без репутации и работы на перспективу в риэлторском бизнесе делать нечего ни риэлторам, ни агентствам недвижимости;
    4. Хороший коллектив в отделе, помощь и взаимовыручка, слаженная работа в команде. Если это присутствует, то сделки будут чаще, разваливаться будут реже, ну а если Вы споткнулись, то быстро вставать. На то, сколько получите Вы от первых 3-х сделок, влияет скорость обмена информацией, наличие грамотного наставника профессионала, а также и многое другое;
    5. Внутренние установки абсолютно меняют всю картину. Если вы исходите из установки помогать людям и потом получать за это деньги — все будет хорошо, но не сразу. Личные качества агента безусловно помогают достигать успешности в риэлторском бизнесе;
    6. Конкуренция, выживаемость и Ваша способность выделиться на фоне всех остальных, будет играть первостепенное значение, также это повлияет на количество сделок и как следствие — хорошего заработка;
    7. Специализация — районный агент создаст Ваш личный рынок. Нельзя быть профи во всем и я не понимаю риэлторов, которые занимаются, в буквальном смысле всем в том числе арендой! Я не против, каждый зарабатывает, как может и если получается, то флаг в руки и барабан на шею, главное что-бы пионер выжил. Стремление заработать всегда должно стимулировать агента стать экспертом, но не мастером на все руки. В итоге получается, что агент везде схватил верхушки и ни одно направление не проработал полностью. Клиентов Вам хватит даже в нескольких домах на районе, если Вы будете профессионалом;

     

    У каждого агента есть свои нерешенные жизненные задачи или личностные конфликты и точно такого клиента Вы притянете к себе.
    Аналогично произойдет с квартирой. Посмотрели квартиру, увидели её достоинства и недостатки, потом просто «рисуете» портрет покупателя который её купит.

    А что дальше спросите Вы?  А дальше жизнь и не паханое поле в районе, море звонков и встреч, сотня клиентов и договоров, пуд сделок. Кто выживет? В реальности 1 из 25 человек выдерживает только 1-2 месяца. Это просто, потому что если всё так легко, то зачем платить «огромные деньги» за продажу квартиры?  В моей группе в которую я набираю с июня 2016 года на момент написания статьи 3 человека, отсев у меня более жесткий. Я делаю это для того, чтобы вырастить профи за 3 месяца.  Средний срок обучения до базового стажера 2 недели или 10 рабочих дней. 

    Риэлтор риелтору рознь, как у каждого свой стиль работы, так и разная степень дохода.

    Вторая причина — непонимание того, что среди многогранной профессии Продавца, риэлтор самая сложная. Да, не путайте риэлтора с продавщицей, тетей Зиной в местном киоске или супермаркете, что рядом с вашим домом, которая стоя за прилавком успевает посмотреть пару сериалов или переговорить со всеми подругами по телефону или просто мирно подремывает на рабочем месте.

    Так же не надо думать, что риэлтор это менеджер по продажам или продавец-консультант как в местном магазине бытовой техники. Риэлтор Продавец с большой буквы, т.к. продает трижды: себя, услугу и объект недвижимости и вряд ли кто-то из продавцов этим еще занимается.

    Прежде чем придти на собеседование, необходимо задать себе вопрос: — не нахожусь ли я под влиянием мифов об этой профессии? 

     Одна из причин, по которой люди решают стать риэлтором, это мысль, что ничего особенного знать не надо. И знаете, в чем-то здесь есть соль =).В чем именно? Да очень просто! Для того, чтобы стать риэлтором надо достаточно много знать и уметь, но самое положительное в этом, это то, что часть знаний у Вас уже есть. Нет, я не о том сейчас, что Вы продали квартиру самостоятельно (просто продали или у покупателя был риэлтор) и думаете, что все так просто. Нет, я о том, что у вас есть жизненный опыт, коммуникабельность, понимание психологии людей, навыки налаживания коммуникаций, умение определить и выявить ложь. Эти качества являются основными в профессии риэлтор и без этого фундамента делать здесь нечего. Вот поэтому юные ребята и девчата, которые приходят в профессию риэлтор, вызывают только улыбку. Итак, получается, что учиться Вам почти не надо, но это лишь с одной стороны. На самом деле, я не представляю, как стать специалистом без базовых знаний Гражданского, Жилищного права и нюансов работы с документами и государственными органами, как работать не имея связей в учреждениях, которые занимаются тем, что создают очереди из людей, желающих получить те или иные справки и бумаги. Как продавать услуги риэлтора, не зная ничего о маркетинге, презентации услуги и правил игры на рынке недвижимости? Я обучаю всему из того, что я сейчас перечислил. Да, специальной школы с выдачей дипломов просто не существует, поэтому на Вас самих ложится ответственность за знания которые Вы получите.

    Какие условия работы вас ждут?

    Помимо «свободного» графика работы, Вас ожидает наработка контактов по базе собственников (холодные звонки) в первой половине дня и встречи во второй до 20 — 22 часов вечера. Конечно, понятие «выходной» здесь уже будет неуместно, потому что при правильно поставленной работе, телефон будет звонить постоянно.

    Что касается официального трудоустройства, то пока в России с этим тяжело и только единицы из всех агентств недвижимости предлагают официальное трудоустройство. В нашем агентстве оно есть! оформляем после первой сделки.

    До первой сделки Ваш официальный статус будет называться — безработный, с полной нагрузкой в 8 — 10 часов рабочего времени и с нулевым окладом.

    Угадайте какое слово риэлторы не знают или не помнят?  — БОЛЬНИЧНЫЙ! 

    Представьте сами, как можно уйти на больничный и понежиться в кровати, когда Вы потратили много усилий, чтобы найти собственника, который согласился с Вами работать по договору(а иного варианта работы просто быть не должно), затем Вы несколько месяцев искали на квартиру покупателя, потом готовили пакет документов и вроде вот-вот должен наступить долгожданный день сделки и получение гонорара, а Вас свалил вирус!

    Откажетесь от всего организуете себе пастельный режим? Выбор всегда за вами:)

    Ну и напоследок об условиях работы. Прежде чем вы задумаетесь над началом риэлторского бизнеса, вы должны знать следующее: будьте готовы к тому, что сама политика общения и работы с людьми будет строится на общественном мнении о профессии риэлтор в России, а это стандартный обывательский мрак: — «я Вам платить не хочу, пусть покупатель платит!» и наоборот… Ох уж это общественное мнение :).  Психологически будет несколько не комфортно общаться с большинством людей т.к. настрой против риэлторского бизнеса весьма негативный. 

    Итак, хватит вас уже пугать. если готовы — звоните прямо сейчас: 8967-055-51-66! Запишитесь на собеседование сегодня!

    План работы и цель движения

    Так как вы будете работать самостоятельно, над Вами не будет стоять начальник, который укажет что делать и как поступить. Вам самим предстоит принимать решения, совершать поступки и нести за это ответственность. Это Ваш личный бизнес!

    Прежде чем куда-то двигаться, сядьте дома, возьмите чистый лист бумаги и ручку и напишите, что Вы хотите достичь с обозначением конкретных дат.

    Напишите себе задачи на ближайшие несколько месяцев, как Вы их видите сейчас и незамедлительно начинайте делать что-то для их реализации. Через некоторое время эти задачи Вы скорректируете, они станут не такими расплывчатыми и туманными, как в самом начале.

    А для того, чтобы отслеживать динамику вашей работы — никуда не прячьте это листок и каждый выходной заглядывайте в него, чтобы понять — правильно ли вы двигаетесь.

    Ставьте себе задачи на неделю, месяц, квартал вперед и отмечайте их по мере выполнения, дополняйте, изменяйте. Это эффективная метода, которой я пользуюсь сам.

    Пожалуйста выскажитесь в комментариях к статье, если у вас есть дополнения. Желаю вам успехов в выбранной профессии!

    ==========================

    Особенности риэлторского бизнеса:

    • стать риэлтором будет проще, если вы поймете, что это серьезная и высоко конкурентная среда. Только в моем городе, где 500 тыс жителей, уже на сегодня 200 агентств недвижимости, в которых от десяти до пятидесяти и более человек. Тут еще приходите вы и думаете, что с вами будут запросто делиться своими клиентами и объектами? Нет, как бы ни так:));
    • почему, чтобы стать риэлтором, надо быть бизнесменом? Потому что риэлторство — это бизнес. Здесь нет начальника, который будет ставить вам задачи или проверять сделали ли вы то или это. Вам могут помочь только разобрать сложные ситуации более опытные коллеги и то только в тех случаях, когда вы хоть что-то делаете;
    • как и в любой работе, в риэлторском бизнесе придется делать то, что не очень хочется или переживать неприятные эмоции. О чем это я? В первую очередь чтобы стать риэлтором, вам надо будет научиться вести себя, как профессионал, а это значит добиваться результата превознемогая свои эмоции. Будут возникать ситуации, когда вам неприятны клиенты, но с ними надо работать. Бывает, что вас посылают, отказывают, ругают и это нельзя принимать настолько близко к сердцу, чтобы потом отпаиваться валерианой. Это издержки профессии, которые создают те, кто пришел в риэлторский бизнес, успешно обманул или «кинул» несколько клиентов и ушел просто так или был пойман. На остальных же неминуемо упала тень;
    • запомните, про то, как риэлторы помогают люди говорят мало — это менталитет. Считается, что если помог, то и хорошо выполнил свою работу, а значит все в норме и зачем кричать об этом? Но вот если «накосячил» — вот тут волна негатива бывает просто зашкаливает. И это своеобразная особенность и этого бизнеса и менталитета.

    взято с сайта http://mainseller.ru/

    =========================

  • Пошаговая инструкция продажи квартиры самостоятельно.

    Здравствуйте уважаемые собственники и владельцы недвижимости, сегодня я расскажу Вам о том как продать квартиру самостоятельно!

    Представляю Вашему вниманию статью — инструкция для самостоятельной продажи квартиры.

    Полезные ссылки:

    сокращения и аббревиатурыкак подготовить квартиру к продаже — план успешных продаж квартир — мои контакты — кадастровая стоимость квартиры — налоги 2016

    Вот наступил тот самый момент когда Вы решили продать квартиру. Целесообразность продажи квартиры долго обсуждалась на Вашем семейном совете, вы долго думали, оценивали и прикидывали перспективы и всё-таки решились продать!  Теперь перед Вами стоят несколько вопросов:

    • Какую схему сделки выбрать?
    • Какие документы подготовить для сделки?
    • Как найти покупателя?
    • Что брать аванс или задаток, и на каких условиях?
    • Как не продешевить и продать дороже по справедливой цене?
    • Как произвести безопасные взаиморасчеты по сделке?

    Схема сделки

    Сейчас Вы решили продать квартиру. Самый важный вопрос который Вы должны себе задать перед началом действий — это какую сделку выбрать? Альтернативу или свободную продажу?

    1. Альтернативаквартира продается и одновременно покупается другая жилплощадь (возможно несколько других квартир). Перевозите в альтернативную квартиру свои вещи регистрируете прописку. Всё договора подписываются в один день, на сделке должны быть Вы, покупатель на Вашу квартиру и тот кто продаёт Вам альтернативу. На сделке одновременно будет присутствовать 3 собственника (Ваш покупатель, Вы , Ваш продавец альтернативы) и как минимум ещё 3 агента которые всё должны согласовать, проверить квартиры,документы, подготовить ДКП и прописать условия доступа к деньгам.
    2. Свободная продажа  — Вы забираете деньги, съезжаете и выписываетесь до сделки из квартиры. У Вас должна быть возможность выписаться другую квартиру.
    3. Экспресс продажа с альтернативой. Ваша квартира продается как свободная,но выписка происходит после сделки по продаже. До выставления в продажу, Вам находиться альтернативный вариант для последующей покупки, он проверяется и подготавливается к сделке. На сделку по альтернативе мы выходим на следующий день после получения денег за Вашу квартиру. Все тонкие моменты учтены и риски определены.

    Подавляющее большинство сделок (~ 95%) в Московском регионе — это альтернативная покупка. Альтернативная сделка неудобна для покупателя и несёт в себе массу рисков. Я всегда рекомендую своим клиентам использовать метод экспресс продажи и продавать свою квартиру свободной продажей.  На сегодняшний момент у нас рынок покупателя. У покупателя есть выбор между 30-40 аналогичными вариантами которые он смотрит и выбирает того, кто быстрей сможет выйти с ним на сделку по самой низкой цене. На таком рынке ждать никто не будет, просто выберут других. В большинстве случаев покупатель предложит Вам выйти на сделку при условии: -«Я сейчас вношу аванс и выходите на сделку через неделю, либо я покупаю других со свободной продажей». Дальше Вы думаете, что делать. Если риэлтор у Вас есть и он профи, альтернативный вариант и все документы на Вашу квартиру будут подготовлены. у Вас нет агента или он не профессионал, тогда подготавливайте и согласовывайте всё сами.

    Я хочу предупредить Вас о рисках, если Вы хотите продать дороже и минимизировать свои риски — обратитесь к профессиональному агенту!  Цена ошибки может быть слишком велика, и Вы далеко не всегда осознаёте где и какую ошибку можете допустить.

    И всё-же  вы решили продать самостоятельно и сэкономить на агенте.

    Список действий при свободной продаже квартиры:

    1.1. Проверить и подготовить документы на продаваемую квартиру, собрать недостающие и обновить старые. Каждый продавец должен иметь СОГРП и правоустанавливающий документ-основание на продаваемую квартиру. У Вас должны быть оригиналы этих документов.  Если каких то документов у Вас нет или Вы не уверены что есть все, проконсультируйтесь со специалистом и закажите восстановления этих документов. В случаи если право собственности возникло до 2000 года или после 02.07.2016 СОГРП может не быть. Начиная с 02.07.2016 СОГРП не выдается, с 2015 года СОГРП  стало выдаваться на обычном листе без водяных знаков защиты. Подробнее в моей статье: СОГРП и их виды.

    1.2. Если квартира продается в Москве — рекомендую заказать кадастровый паспорт, поэтажный план и экспликацию в местном отделении МФЦ.  Средний срок изготовления документов 2-3 недели. Они будут Вам необходимы если Ваш покупатель будет использовать для взаиморасчета  ипотеку получать разрешение от органа опеки и попечительсва,либо использовать средства субсидии и(или) материнского капитала. Если собственник Вашей квартиры не совершеннолетний ребёнок (до 18 лет) , для продажи Вам потребуется согласие органов опеки на вашу квартиру и полный пакет документов на приобретаемую. Подробнее об этом в моей статье: «Опека — не помеха». 

    1.3. Физическая и юридическая подготовка квартиры к продажи. 

    1.3.1. Юридически свободная продажа. При возможности, выпишитесь в другое жильё. Прописка достаточно длительный процесс, занимающий от 3 до 10 рабочих дней, в этот момент у Вас будет отсутствовать паспорт. Если продавать квартиру с прописанными людьми, это чревато рисками для покупателя, гораздо проще и дороже можно продать квартиру свободной продажей, если там никто не прописан.

    1.3.2. Улучшения внешнего вида и состояния квартиры. Освободите квартиру от своих личных вещей, подготовьте её к показам. подробнее в статье Home staging как подготовить квартиру к продаже

    1.4. Реклама по Вашему предложению. Создайте максимальный охват всей аудитории. Это самый сложный и дорогостоящий момент, который не терпит промедления и ошибок. Для этого потребуется:

    1.4.1. Составить портрет покупателя, написать несколько продающих текстов под разные портреты клиентов

    1.4.2. Сделать качественную фотосъемку.

    1.4.3. Разместить ПЛАТНУЮ рекламу на всевозможных порталах и региональных площадках, произвести расклейку предложений по району и вывесить баннер на балкон.

    1.4.4. Отслеживание конкурентов по нескольким параметрам: срок экспозиции, цена, правоустанавливающие документы, сроки выхода на сделку, тип сделки (свободная или альтернатива).

    1.5. Приём входящих звонков по рекламе, корректные ответы на вопросы. Помимо своевременного, правильного и четкого ответа на все вопросы, вы должны фильтровать позвонивших Вам людей и оценивать реальность их предложений. Если Вы выставили рекламу самостоятельно на свой номер, днём и ночью Вам будут звонить агенты и предлагать свои услуги по продаже, притом 95% из них будут без клиента, а 4% будут с реальными предложениями ещё 1 % будут покупатели без агента, но скорее всего вы не сможете разобраться где кто и что делать со всем этим морем звонков. Обычно люди приходят в бешенство в первые 2-3 дня поскольку телефон расколется до предела и звонит каждые 5 минут.. В последствии у Вас может создастся мнение: — «Может мало беру?»    — смотрите схему ==> Продажа без агента

    1.6. Подготовка документов на квартиру.  На вопрос покупателя: — Что у Вас с документами? , желательно отвечать так: — «Полный пакет документов готов. Пакет подходит для ипотеки, субсидии, а также для органов опеки». Любой покупатель хочет слышать именно эти фразы на квартире. В реальности практически всем некогда, или лень собрать необходимый пакет документов, а у моих некоторых коллег «работающих за 50 тыс.руб.» как минимум нет желания делать это, а как максимум нет знаний, какие документы надо подготовить для кого и в какие сроки. Поэтому иногда приходя на квартиру, слышим в ответ фразу:  -» У нас все документы готовы, если у Вас ипотека, собирайте всё сами» . Такая фраза, дорого стоит продавцам недвижимости, обычно если такая фраза сказана — это означает, что можно смело отнимать 200 000 рублей в минус от цены продаваемой квартиры. Все хотят «придти на готовое», но никто не желает облегчать жизнь участникам рынка, риэлторам, собственникам одиночкам, которые пробуют самостоятельно провести альтернативную сделку, разъезд или обмен на большую площадь с доплатой через ипотеку. Более развёрнуто про риски покупки квартиры с разным видом документов, читайте в моей статье Как выбрать квартиру? на что смотреть при покупке?

    1.6.1. Количество собственников и ЛПР (лиц принимающих решения). Чем меньше собственников, тем проще провести сделку, также Важен возраст и состояние человека владеющего квартирой. Бывают случаи когда собственник квартиры несовершеннолетний, либо недееспособный, тогда продажа квартиры сопряжена с рядом бюрократических процедур и контактом с органами опеки и попечительства. В идеале у продаваемой квартиры должен быть 1 собственник.

    1.6.2. Как долго владеют квартирой? Вопрос важен для покупателя в основном из-за оспоримости сделки, если было наследство или дарение и налогов поскольку возникает вопрос «о полной \ не полной сумме в ДКП». Для покупателя будет очень важным данный момент, поскольку купить квартиру в ипотеку с неполной стоимостью на практике очень сложно, да и если сделка будет оспорена, по суду вернут только сумму указанную в договоре купли продажи.

    1.6.3. Возможность ипотеки на квартиру. На моей практики 60% квартир на вторичном рынке имеют перепланировки, 10% из них  перепланировки узаконить невозможно. Пример грубых перепланировок: перенос мокрых точек, увеличение площади ванной за счет коридора, изменение типа назначения  для помещения (из комнаты сделали кухню и наоборот), увеличения жилых помещений за счет балконов / лоджий, вынос батарей отопления на балкон / лоджию, снос оконного проёма, снос несущей стены или любой её части, удаление двери на кухню с газовой плитой, уменьшение либо увеличение площади комнат (по любым причинам). Всё перечисленное узаконить практически невозможно, хотя бывают и исключения (тут будет ссылка на фото)

    1.6.4. Обстоятельства сделки. Какая у Вас ситуация?  — профессионалы часто задают этот вопрос, он всегда был ключевым по сделкам. Квартира может быть идеальной по цене и документам, только вот будет там разъезд на 4 площади. В 95% случаев сделки не будет, такую квартиру смогут купить только люди с огромным количеством терпения и денег. Поэтому уважаемые читатели, Вам совет, по возможности продавайте свою квартиру «свободной продажей» и если очень нужно купить что-то в замену, одновременно подыскивайте себе альтернативный вариант.  Я делаю обмен за 60 дней!  — читайте план моего авторского метода экспресс продаж за 60 дней.

    1.7. Показ квартиры.  Крайне ВАЖНО подготовить квартиру к показу, запомните: — Вы продаёте в первую очередь ощущения и эмоции в квартире, и только потом квадратные метры и документы.   Более подробно о подготовке ==> Home staging подготовка квартиры к продаже. Рекомендую обратиться за советом к профессионалу, он сможет умело представить достоинства и ловко скрыть недостатки квартиры при показе. ЗАПОМНИТЕ!!! первые 30 секунд ощущений от квартиры самые важные и стойкие!

    1.7.1. Оперативные показы, концентрация спроса. Быстро и четко назначайте удобное для Вас время показа, это не означает показать «когда захочет покупатель». Просто скажите когда сможете показать квартиру. Желательно показывать квартиру по очереди нескольким интересантам, так будет создан небольшой ажиотаж. Чем больше квартиру посмотрят, тем больше шансов её продать. тут ссылка на индикатор спроса

    1.7.2. Минимум информации + готовая презентация по квартире.  На показе будет правильно перед входом в квартиру передать презентацию по объекту с поэтажным планом (пример тут) в руки интересантам. В последствии ответить на все возникающие у них вопросы, и снять все их сомнения. Важно! не говорить лишнего при просмотре, показывать максимально пустую квартиру, идеальным вариантом будет показ квартиры  «молчаливым» соседом. Если Вам не сделали предложения на первых показах, не расстраивайтесь, по статистике квартира интересна 1 из 8-10 посмотревших. 

    1.8. Если интересант проявил желание купить квартиру и дело идет к обсуждению деталей сделки, то Вам необходимо понять ситуацию у Вашего покупателя. Более подробное описание по выбору клиента ===> тут <===

    1.8.1. Наличные — Интересант с наличными обычно готов быстро выйти на сделку, и он всегда хочет поторговаться. Часто у таких людей большой выбор вариантов и он менее мотивирован купить именно Вашу квартиру. Главная задача тут, показать готовность к быстрому выходу на сделку, также показать историю квартиры и чистоту документов на неё.

    1.8.2 Покупатель альтернативщик (цепочка сделок)  — Это очень мотивированный клиент, у него уже «паровоз с вагончиками» его покупает цепочка таких-же альтернативщиков и он судорожно пытается найти подходящий себе вариант за те деньги которые есть. Важна готовность к быстрому выходу на сделку, условия освобождения квартиры и тип продажи Вашей квартиры (свободная или альтернатива).

    1.8.3. Ипотечники  —  Более мотивированные клиенты, поскольку ипотеку одобряют в основном на 2-3 месяца и решение о покупки им надо принять быстро. Более того за комфортные условия сделки и качественный ремонт в квартире они готовы заплатить даже большую цену чем все остальные. Обычно такие клиенты выбирают квартиры с жилым состоянием, чтоб можно было заехать и жить без сильных вложений. В случае если Ваша квартира находится под залогом в банке (Вы покупали квартиру в ипотеку) — Вам подойдет лишь клиент одобренный только в Вашем банке (который выдал Вам ипотеку) как заёмщик.

    ВАЖНО! Сделки по выкупу квартиры из-под ипотеки одного банка ,  например сбербанка, с помощью ипотечных средств банка ВТБ24, крайне сложны и в 99% не возможны.

    1.9. Аванс, задаток или пред.договор? Правильно выбрать и принять на выгодных условиях сможет только профессиональный агент, но Вы можете попробовать сделать это сами. Как правило покупатели хотят внести аванс, «бывалые» знают что аванс удобнее вносить в агентство недвижимости, поскольку оно имеет офис и гарантированно может вернуть его в случаи отмены сделки. Если вносить аванс физ. лицу, есть вероятность что с Вашим в 30-50 тыс. руб просто убегут, сменят моб. номер и «залягут на дно» . Вернуть такую маленькую сумму можно будет только через суд, где расходы на адвоката будут примерно в том-же диапазоне и шанс выиграть суд с договором Аванса не велики. На практике до обращения в суд дело не доходит, и про аванс забывают.  Поэтому существуют более четкие и жесткие формы договорённостей по условиям сделки — задаток либо предварительный договор. про отличия можно почитать тут. 

    В авансовом соглашении, задатке, предварительном договоре купли-продажи важно прописать:

    • Срок действия соглашения
    • Цену квартиры
    • Схему взаиморасчетов  на сделке
    • Срок физического освобождения квартиры
    • Срок юридического освобождения квартиры
    • Проговорить условия доступа к деньгам и необходимость сбора дополнительных документов

    1.10. Организация подготовки к сделке. Внесение денежных средств, подтверждает серьёзность намерений покупателя и начало процедуры подготовки к сделке. Исполнения сторонами всех пунктов  авансового соглашения является необходимым условием для выхода на сделку.

    Вот ключевые моменты которые нужно проговорить и подготовить до сделки:

    • Подготовить пакет документов, собрать недостающие и передать его покупателю
    • Определить банк для проведения, время, зарезервировать в нём переговорную
    • Подготовить ДКП и несколько раз сверить данные, согласовать всё с покупателем*
    • Определиться с условиями доступа к деньгам в ячейке и прописать их**

    * внимательно отнеситесь к ДКП, даже если его составлял нотариус! Обязательно проверьте  номера статей на которые делаются сноски в тексте на соответствие их № с реальными статьями  ГК РФ, НК РФ, СК РФ, ЖК РФ.

    ** про черных риэлтеров и мошенников обычно начинают говорить именно при ошибке в этом месте, поскольку всё за продавца может сделать риэлтор покупателя, а вот деньги продавец не получит, поскольку ему установили кабальные условия доступа к ячейки. 

     

    1.11 Проведения сделки. Вот настал тот волнительный момент когда все документы подготовлены, определены методы взаиморасчетов сторон и условия доступа к деньгам, покупателю назначена встреча  в банке и зарезервированы депозитарные ячейки и переговорная (всё это рекомендую сделать за ранее, желательно за 2-3 дня). Теперь Вам нужно запастись терпением, поскольку даже самая простая сделка это 1,5-2 часа. Держите себя в руках и не давайте волю эмоциям, на сделке Вам предстоит пережить следующее:

    1.11.1  Проговорить и согласовать условия доступа к деньгам, прописать эти условия в договоре аренде ячейки. Очень внимательно относитесь к условия доступа, иначе вы просто не получите денег за продаваемую квартиру. Задумайтесь, где и как вы получите указанные в условиях документы и в какой срок. Если закладывают «деньги под выписку», убедитесь что хватит времени прописаться по новому месту.

    1.11.2 Подготовьте расписки на деньги, на ключи и на документы,гарантийные письма. На практике рекомендуется получить с продавца расписку написанную вручную под Вашим наблюдением. Эту расписку покупатель должен завизировать с обратной стороны, поскольку потом на неё он будет обменивать ключ от ячейки.

    1.11.3 Внимательно прочитайте ДКП, сверьте паспортные данные, СНИЛС, номер регистрационной записи росреестра и кадастровый номер продаваемой квартире. Если всё — распишитесь во всех экземплярах.

    1.11.4 Оплата. Закладка денег в ячейки. Перед закладкой и оплатой стоимости аренды ячеек, предстоит заполнить и подписать анкету по форме банка (об отмывании денег, резидент/не резидент РФ и прочее)  она может выглядеть достаточно угрожающе. Далее подписываем договор аренды ячейки и соглашение о хранение ключей от ячейки(возможно будет являться частью договора аренды ячейки). Произвести проверку и пересчет денежных средств (можно проверить в кассе банка, заплатив за услугу банку). Если ячеек больше чем одна, необходимо проверить все условия доступа и убедиться что они выполнимы, также распределить суммы которые будут закладываться в них и внимательно контролировать закладку. Этот процесс достаточно нервный и занимает много времени и энергии. В идеале при закладке денег, вакуумируйте пакет с деньгами (не во всех банках есть такое оборудование). Убедитесь что именно в Вашу ячейку кладется верная сумма.

    1.11.5 Передача документов в росреестр. Есть несколько Вариантов. Сходить самостоятельно после сделки в мфц с покупателем, либо довериться регистратору. Рекомендую выбирать регистратора, поскольку в случаи ошибки в документах, Вам сообщат что не так и позволят исправить до приостановки регистрации, конечно за это нужно платить. И платит за регистрацию в основном покупатель. Если выбран регистратор, передать ему подписанные ДКП, пакет документов на квартиру и доверенность на регистрацию перехода права собственности, получить с него расписку о принятии документов на регистрацию (сразу с печатью фирмы регистратора и после передачи расписку о принятии документов в росреестре). Обратите внимание, при подачи документов в МФЦ и обнаружения ошибки в ДКП, либо неточности в документах — будет совершена приостановка регистрации сделки и пакет документов придёт обратно в МФЦ не зарегистрированный.

    1.12. Государственная регистрация перехода права собственности. На практике проблемы в регистрации возникают крайне редко, особенно если сделки проводят профессиональные агенты а не собственники. В некоторых случаях регистратор может запросить предоставить дополнительные документы, их надо оперативно доставить в росреестр иначе регистрация может быть приостановлена.

    1.13. Выемка денег из ячейки. Теперь настал тот счастливый день когда агент оповестил Вас о готовности документов. Вам необходимо получить документы и потом назначить встречу с покупателем, на которой нужно обменять расписку на ключ от ячейки.  Сразу как только Вы получили доступ, вынимайте деньги. Далее по обстоятельствам:

    • переоформляете ячейку на себя и закладываете снова без условий доступа
    • производите безналичный перевод в другой банк или на счет
    • вынимаете деньги и распоряжаетесь с ними по своему усмотрению

    1.14 Выписка из квартиры(юридическое освобождение) и физическое освобождение. Срок физ. и юр. освобождения прописывают в ДКП и соглашении об авансе. Физическое освобождение квартиры в стандарте — 14 календарных дней, но может быть иное. Юридическое освобождение — может быть оговорено в договоре либо под него могут быть заложены деньги в ячейку и у Вас будет определённый срок доступа к деньгам. К «ячейкам под выписку» рекомендую устанавливать срок аренды не менее 45 календарных дней. 

    1.15 Подписания акта приёма передачи квартиры. После получения всех денег и освободив квартиру физически и юридически стороны сделки встречаются на квартире и подписывают акт приёма-передачи квартиры, в акте указывается состояние квартиры и всех предметов находящихся в ней. В случаи когда передача квартиры затягивается, или что-то отсутствует — передается сумма компенсирующая данные недостатки.

     

    Вот в принципе и всё — Вы продали квартиру!

    Это алгоритм сделки свободной продажи квартиры, предлагаю представить,что происходит при альтернативной сделке или разъезде на несколько площадей с прохождением органов опеки. Если возникли вопросы, звоните 8-967-055-51-66

     

    Понравилась статья? можете отблагодарить меня отправив деньги в любой сумме на яндекс кошелёк:

  • Платные консультации по недвижимости.

    Здравствуйте уважаемые читатели. Меня зовут Алексей  — Риэлтор, руководитель агентской группы в компании   Обо мне и моих принципах

    квартиры в продаже — купить дешевле! — продать дороже!налоги 2016  — план продажи квартиры

    Провожу платные консультации по недвижимости.

    (Для клиентов продающих недвижимость через меня — все консультации бесплатны)

     

    Что буду делать?

    • Проведу  устный опрос по телефону , узнаю подробности Вашей задачи.
    • Запрошу у Вас необходимые документы.
    • Согласую Время и место встречи и приеду в назначенное время без опозданий
    • Подготовлю информационное письмо о проделанной работе и предложу варианты для решения Ваших потребностей.
    • На встрече, предоставлю подготовленные мной документы, информационное письмо, а также проведу глубокий анализ Вашей ситуации.
    • Расскажу Вам о возможностях решения Вашей задачи, предложу варианты решения.
    • Составлю схему сделки и схему финансовых взаиморасчетов по сделке, если потребуется дополню информационное письмо.
    • Согласую наши дальнейшие действия.

    телефон для связи: 

    +7(967)-055-51-66

    Готов встретиться с Вами в вашем офисе или у Вас дома.

    (Для клиентов продающих недвижимость через меня — все консультации бесплатны)

     

     

     

    ban2

  • Сокращения и аббревиатуры при сделках с недвижимостью и их расшифровки.

    доли 2016налоги 2016 — связь со мной

    ДКП — договор купли продажи.

    ДМ — договор мены

    ДД — договор дарения

    ДП — договор передачи + заявление на приватизацию

    ППФ — простая письменная(печатная) форма.

    Договор ренты — договор пожизнен ого содержания с иждивением.

    Св-во наслед. — свидетельство о наследстве по закону.

    Справка ЖСК — справка о выплаченном пае (для кооперативных домов)

    ДДУ — договор долевого участия (права требования) По данному договору покупатель получает право требовать оформления объекта в собственность, после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.  По факту приобретается право требования на объект неоконченного строительства. Данное право можно продать по УДДУ.

    УДДУ — договор уступки прав требования (в основном у застройщика)  Застройщик в целях ухода от налогов создаёт «ручную фирму», которая в последствии покупает весь объем квартир в строящемся объекте. В 99% случаев «ручной фирме»  продают квартиры с ценой в ДДУ по себестоимости строительства, а иногда и намного дешевле.  Далее «ручная фирма», одна либо с фирмой посредником начинает реализовывать все объекты по договорам УДДУ  продавая их по рыночной стоимости. По началу всё кажется законно, но не всё так просто. Однако ответственность застройщик будет нести непосредственно перед фирмой купившей у него квартиры по ДДУ, но в случаи банкротства застройщика или риска недостроя. Дольщик купивший по УДДУ рискует остаться без денег — поскольку права требования квартиры у застройщика имеет «ручная фирма» ,а претензий данная фирма к застройщику естественно не имеет и иметь не будет. В такой ситуации дольщик по УДДУ имеет лишь уступку прав требования квартиры  у застройщика и предъявить претензии к застройщику будет проблематично, а в случаи успеха сможет лишь возместить  стоимость указанную в договоре ДДУ застройщика и ручной фирмой.   Обратите внимание! Если ДДУ или последующе заключенный УДДУ  в цепочки переходов уступки прав будет признан недействительным — то вся цепочка УДДУ аннулируется.

    Продажа по переуступки — аналогично УДДУ,  покупка права требования недвижимости у застройщика после введения объекта (дома) в эксплуатацию и сдачи государственной комиссии.

    ЕЖД — единый жилищный документ, включает выписку из домовой книги, справку об отсутствии задолженности, краткое описание общей и жилой площади квартиры а также прочую информацию по квартире.

    АПП — Акт приёма передачи недвижимости.

    Расписка на деньги — письменное заявление продавца о том что он подтверждает факт получения всей денежной суммы от покупателя.

    Расписка на документы —  письменное заявление о том что документы приняты на хранение в агентство либо переданы в МФЦ для регистрации перехода права собственности.

    При желании купить квартиру заключают соглашения о намерении.

    Соглашения о намерении 3 вида:

    Пред.договор — предварительный договор купли продажи — одна из форм авансового соглашения, которая фиксирует цену недвижимости и обязывает покупателя приобрести выбранный объект,а продавца продать. Застройщики часто используют пред.договор для бронирования квартир в новостройках. Деньги уплаченные по пред.договору возврату не подлежат, и могут быть использованы только для оплаты покупаемой квартиры исключительно  в срок прописанный в пред. договоре.

    Авансовое соглашение — соглашение о намерение с продавцом недвижимости. В авансовом соглашении четко прописаны условия выхода на сделку и схемы финансовых взаиморасчетов между сторонами, а также необходимые для сделки документы, сроки и время проведения сделки. Аванс может быть возвратным по соглашению сторон, что также фиксируют в этом соглашении. С помощью аванса цену на квартиру невозможно зафиксировать, тут можно только надеяться на добросовестность продавца или личные договоренности с ним, в любой момент аванс можно вернуть.

    Задаток — более жесткая форма соглашения о намеринии. Задаток имеет все свойства аванса и пред. договора, отличие состоит в штрафных санкциях. В случаи если продавец не выходит на сделку и не продает квартиру в указанный срок по цене зафиксированной в соглашении — то выплачивает сумму аванса покупателю в двойном размере. в случаи если покупатель не готов приобрести квартиру в срок указанный в соглашении, сумма уплаченная в качестве обеспечения намерений не возвращается. Если квартира будет продана другому покупателю во время действия задатка, сделка легко оспаривается в суде.

    Примечание: есть агентства которые используют серые и черные схемы продажи, занижают стоимость квартиры и собирают авансы на неё, а потом исчезают. Опасайтесь таких агентств, поскольку Ваши деньги Вам никто не вернет, пользуйтесь услугами специалиста. Обратитесь для консультации ко мне по телефону 8-967-О55-51-66

    ban2

     

    СОГРП — свидедельство о государственной регистрации права собственности (правоподтверждающий документ).

    ЕГРН с 01.01.2017г. — Выписка из единого государственного реестра недвижимости о наличии ограничений либо обременений по данному объекту.

    ЕГРП до 31.12.2016г.- Выписка из государственного реестра права о недвижимом имуществе и о наличии ограничений либо обременений.

    РЕГРП (РЕГРН) — расширенная выписка из государственного реестра права о недвижимом имуществе с краткой историей перехода прав собственности на данный объект.

    ПНД и НД — справки из психоневрологического и наркодиспансера о том что данный человек на учете не состоит.

    СНИЛС — Страховой номер индивидуального лицевого счета гражданина сейчас это обязательный документ необходимый для любой сделки.

    ФЛС — Выписка из финансово лицевого счета или карточка учета.

    ВДК — Выписка из домовой книги о наличии зарегистрированных(временно и постоянно) в квартире лиц на текущую дату, а также их паспортные данные.

    РВДК — Расширенная выписка из домовой книги о наличии ранее зарегистрированных (временно и постоянно) в квартире лиц на текущую дату, сведенья о лицах которые были ранее зарегистрированы с указанием причины(временной или постоянной) прописки и выписки, а также их паспортные данные.

    Кад.Паспорт — кадастровый паспорт квартиры.

    Поэтажный план — План квартиры, с указанием мокрых точек, несущих конструкций и назначения использования помещений.

    Экспликация — Сводная таблица метража помещений и их технического предназначения.

    Тех.паспорт — Документ включающий  в себя  кадастровый паспорт квартиры, экспликацию, поэтажный план и другие описания квартиры.

    МФЦ — многофункциональный центр, государственный сервис «мои документы»

    Понравилась статья? можете отблагодарить меня отправив деньги в любой сумме на яндекс кошелёк:

     

     

     

  • Налоги при продаже квартиры с 01.01.2016 г.

    Приветствую уважаемые собственники и владельцы недвижимости. В этой статье рассмотрим налоговые риски при продажи квартиры с 2016.

    сделки с долями 2016 — продажа по справедливой цене — целевой поиск квартиры — консультации по жилищным вопросам

    В 2016 году произошли изменения в налогах, большинство о них слышали, но не все тонкости о них знают. Сейчас рассмотрим налоговую амнистию когда она возникает.

    налоги до и после

    1. До 01.01.2016 любой собственник освобождался от уплаты налога с продажи имущества если владел им более 3-х лет.

      Была возможность использовать вычет с продажи, либо применялась серая схема с указанием в ДКП 1 млн.руб. а передача остальной суммы денег происходила по расписке об неотъемлемых улучшениях жилого помещения.  Расчеты для государства были не прозрачные и многие использовали серые схемы.

    2. После  01.01.2016  появились различные сроки налоговой амнистии, это 3 года для безвозмездных сделок и 5 лет для возмездных сделок.

      Примечание: датой начала возникновения права собственности является дата внесение записи в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

      Примечание для банкротов (физ лицо)По требованию заинтересованного лица (кредитора) судом может быть отменено дарение имущества, подаренного за 6 месяцев до признания его несостоятельным (банкротом).

      Примечание для земельных участков: В случаи разделения одного участка находящегося в собственности более 5-ти лет и последующей продажи получившихся участков после раздела новых участков, право собственности на новые участки будет считаться дата момента государственной регистрации права собственности на новые участки, а не дата получения собственности на участок который был поделен. Соответственно возникает необходимость выплачивать налог с продажи новых участков, тогда как продажа одного не разделенного участка налогом облагаться не будет. 

      Рассмотрим пример возмездных и безвозмездных сделок с недвижимостью:

       

      Разберем на примерах налогообложение по сделкам в период с 01.01.2016 по 31.12.2016 г.

       расчет налога происходит по формуле :   S - B = N;   где S - цена продажи;  B- цена покупки;  N- налогооблагаемая база (ставка 13%), значение всегда больше или равно 0.
       1N = 1 млн рублей = 130 тыс.руб налог (1*0,13)   

      Пример №1 : Собственник  приобрел  2-к кв.  18 февраля.2016 года за 8 млн. руб.  (8 млн. руб. — цена которая указана в ДКП), кадастровая стоимость квартиры на момент совершения сделки составляла 10 млн. руб.  20.07.2016 данная квартира была продана за 8 млн. руб (8 млн. руб. — цена которая указана в ДКП).    8S — 8B = 0N                                   N = 0 млн рублей = 0 тыс.руб налога.

      Пример №2 :   Собственник  приобрел  2-к кв.  18 февраля.2016 года за 8 млн. руб.  (8 млн. руб. — цена которая указана в ДКП), кадастровая стоимость квартиры на момент совершения сделки составляла 10 млн. руб.  20.07.2016 данная квартира была продана за 9 млн. руб (9 млн. руб. — цена которая указана в ДКП).    9S — 8B = 1N              N = 1 млн рублей = 130 тыс.руб налога требуется заплатить после продажи имущества.

      Пример №3 :   Собственник  приобрел  2-к кв.  18 февраля.2016 года за 8 млн. руб.  (8 млн. руб. — цена которая указана в ДКП), кадастровая стоимость квартиры на момент совершения сделки составляла 10 млн. руб.  20.07.2016 данная квартира была продана за 7 млн. руб (7 млн. руб. — цена которая указана в ДКП).    7S — 8B = -1N              N = 0 млн рублей = 0 тыс.руб налога.

      Более подробно про вычеты можно узнать в Ст. 220 НК.РФ. 

      Пример №4 Дарение и наследство: Отец подарил сыну 2-к кв.  18 февраля.2016 года, кадастровая стоимость квартиры на момент совершения сделки составляла 10 млн. руб.  20.07.2016 данная квартира была продана за 9 млн. руб (9 млн. руб. — цена которая указана в ДКП). в формуле будет 1B — поскольку всегда есть налогонеоблагаемая база это 1 млн. руб с любой сделки.

      9S — 1B = 8N

      N = 8 млн рублей = 1040 тыс.руб налога требуется заплатить после продажи имущества. (поскольку срок владения у нас менее 3-х лет);

      Налог на дарение и на наследство отменен 01.01.2016 года (налог отменен только для близких родственников, то есть для регистрации права собственности на себя сын не платит налог).  Если одаряемый или наследник не является близким родственником, то при регистрации права собственности на себя он выплачивает государству 13% от кадастровой стоимости объекта имущества.

      Пример №5 Покупка — вычет % с ипотеки: При покупки квартиры в ипотеку покупатель может получить возврат 13% от суммы процентов по кредитному договору (% за использование кредита) данный вычет дается на сумму не более 3-х млн рублей и не может составлять больше 390 тыс руб.  Получить вычет возможно при наличии официального трудового договора с «белой зарплатой» .  более подробно буду рассказывать в другой статье про вычет.

      Пример №6 Покупка — Смотрите пример №4 подарили (за 0 млн руб)-> продали (за 8 млн руб) ->купили (за 14 млн руб).   Если все операции произошли в одном налоговом периоде, то можно рассчитывать на вычет 2 млн с налогооблагаемой базы за покупку. 9S — 1B = 8N, далее происходит покупка за наличные квартиры стоимостью 14 млн. руб. с которой мы можем применить вычет с покупки в размере не более 13% от суммы не более 2-х млн руб. 9S — 1B = 8N; 8N-2N=6N   итого у нас сокращается налогооблагаемая база до  780 тыс.руб.   и мы платим на 260 тыс руб меньше налогов.

      Вот теперь уважаемые собственники предлагаю задать самим себе вопрос: — зачем мне нужен профессиональный риэлтор?

    3.  После 01.01.2017 различные сроки налоговой амнистии сохраняются это 3 года и 5 лет. Возникает необходимость указывать в ДКП % от кадастровой стоимости. % зависит о коэффициент который устанавливается каждым субъектом федерации по усмотрению. Пример в Москве коэффициент = 0,7.

    Пример №7 : Собственник  приобрел  3-к кв.  12 февраля.2016 года за 8 млн. руб.  (8 млн. руб. — цена которая указана в ДКП), кадастровая стоимость квартиры на момент совершения сделки составляла 10 млн. руб.  18.02.2017 данная квартира была продана за 7 млн. руб (7 млн. руб. — это минимальная цена которая должна быть указана в ДКП).        N = 0 млн рублей = 0 тыс.руб налога.

    Пример №8 :   Собственник  приобрел  3-к кв.  04 апреля.2015 года за 8 млн. руб.  (8 млн. руб. — цена которая указана в ДКП), кадастровая стоимость квартиры на момент совершения сделки составляла 10 млн. руб.  20.07.2017 данная квартира была продана за 11 млн. руб (11 млн. руб. — цена которая указана в ДКП).    11S — 8B = 3N              N = 3 млн рублей = 390 тыс.руб налога требуется заплатить после продажи имущества.

    Пример №9 :   Собственник  приобрел  3-к кв.  27 февраля.2015 года за 1 млн. руб.  (1 млн. руб. — цена которая указана в ДКП), кадастровая стоимость квартиры на момент совершения сделки составляла 10 млн. руб.  02.03.2017 данная квартира была продана за 7 млн. руб (7 млн. руб. — цена которая указана в ДКП).    7S — 1B = 6N              N = 6 млн рублей = 780 тыс.руб налога.

    Пример №10 : Собственник  приобрел  2-к кв.  11 марта.2016 года за 8 млн. руб.  (8 млн. руб. — цена которая указана в ДКП), кадастровая стоимость квартиры на момент совершения сделки составляла 10 млн. руб.  24.08.2017 данная квартира была продана за 12 млн. руб (12 млн. руб. — цена которая указана в ДКП).    12S — 8B = 4N                                   N = 4 млн рублей = 520 тыс.руб налога.

    Пример №11 : Собственник  приобрел  2-к кв.  15 июня.2014 года за 6 млн. руб.  (6 млн. руб. — цена которая указана в ДКП), кадастровая стоимость квартиры на момент совершения сделки составляла 10 млн. руб.  16.01.2017 данная квартира была продана за 6 млн. руб (в дкп 6 млн. руб. — цена которая указана в ДКП).    6S — 6B = 0N               казалось бы должно быть ->   N = 0 млн рублей = 0 тыс.руб налога.

    Но в таком случаи налоговая подаст на Вас иск в суд с просьбой взыскать 130 т.р налога + % штрафа, поскольку стоимость указанная в договоре после 01.01.2017 не должна быть меньше чем (кадастровая стоимость * коэффициент 0,7 (для Москвы)) то есть минимальную стоимость в ДКП  должна была указана 7 млн руб. Более подробно о коэффициенте смотрите в статье 217.1 НК. РФ.
    Если у Вас возникли вопросы, записывайтесь на консультацию по телефону 8-967-О55-51-66  Афанасьев Алексей ! Буду рад помочь Вам в решении вашего вопроса. 

     

    Понравилась статья? можете отблагодарить меня отправив деньги в любой сумме на яндекс кошелёк:

     

     

  • Особенности сделок с долями с 01.01.2016 г. и 02.06.2016г.

    Доброго времени суток уважаемые читатели. В этой статье рассмотрим особенности проведения сделок и нововведения в законодательстве РФ в сфере сделок с недвижимостью которые произошли в 2016 году.

    План статьи:

    1. Разбор ситуации, случай из жизни.
    2. Юридические особенности и тонкости долевых сделок.
    3. Определение и расшифровка сокращений.
    4. Выдержки и ссылки на статьи ФЗ.

    налоги 2016 — экспресс продажааукционная продажа квартирымаркетинговый план продаж поиск и покупка квартир

    1. Разбор ситуации, случай из жизни. 

    Всем известно, что проблема покупки долей в квартирах для прописки давно наболевшая тема, но есть ещё более негативная тема — покупка долей с целью захвата имущества и «создания хорошей жизни» бывшим собственникам имущества. иногда получается вот такое: https://youtu.be/8jziitWZJ_I 

    Рассмотрим один случай моих клиентов: муж (далее М), жена (далее Ж) и 2-е детей, приняли решение развестись и поделить имущество, и не смогли договориться. Гражданин М в результате решил уйти, и оставить большую часть от совместного имущества гражданки Ж, которая получила опеку над детьми.  В принципе, всё-бы было хорошо, если они смогли договориться. Предложение гр. М было продать 3-х комн. и купить гр. Ж 2-комн. кв. в этом районе, а остаток гр. М использовал бы на первоначальный взнос для покупки на 1- комн. кв. И всё бы было хорошо, если люди смогли договориться, но что-то пошло не так. Эмоции, принципы и в результате переговоры они провалили, окончательно поссорившись и перестав общаться друг с другом. Гражданин М остался прописанным и был собственником 1/4 доли в 3-х комн. кв. но не проживал там, ему пришлось снимать квартиру. За это время Ж получала несколько писем с предложением о выкупе 1/4 доли, но игнорировала их, а время всё шло, ситуация не решалась. В результате в один прекрасный день, 1/4 квартиры продают по договору составленным в простой письменной форме (далее ППФ) неким лицам (лица Х).

    Всё было-бы хорошо, если это была коммуналка, но поскольку это совершенно обычная 3-х комн. квартира в спальном районе г Москвы, где никогда не было коммуналок — с этого момента начинались проблемы.

    В таких случаях покупают 1/4 или 1/3 долив квартире, это дает возможность прописаться там нескольким людям, хорошо если на этом всё заканчивается, но в основном когда доля продается «людям со стороны» начинается настоящая битва за эту недвижимость. Обычно прописываются в данную квартиру лица с криминальным прошлым, семьи из южных республик бывшего СССР в количестве 3-5 человек и обязательно с маленькими детьми, либо какие-либо маргиналы. По началу перед ними закрывают дверь и не впускают. Но если они прописаны, то в соответствии с законом имеют право находиться и проживать в данной квартире. В следующий раз этот «незваный гость» приходит уже с участковым, и Вы будете обязаны открыть ему дверь, поскольку закон на его стороне. Далее либо по доброй воле он занимает одну из комнат либо начинается суд с ним. По статистике в большинстве случаев суд определяет порядок использования квартирой и предписывает выделить одну из комнат для этого «гостя».  На этом этапе можно считать, что квартира уже на половину не Ваша. Продать квартиру можно, точнее оставшиеся доли, но только за 50-70% от рыночной цены, и только с согласия того второго собственника (лицо Х) имеющего свою долю.  Далее начинаются различные попытки выселить из квартиры бывших собственников. Для этого доставляют массу неудобств бывшим собственникам, скандалят, шумят, устраивают гулянки, разводят грязь и антисанитарию в квартире и делают «прочие радости».  Создав такие обстоятельства, лицо Х предлагает выкупить долю бывших собственников за бесценок. Эти личности в результате завладев всеми долями в квартире поспешно избавляются от нее, тем самым получая прибыль, а гражданка Ж в лучшем случае покупает себе маленькую 1-комн. квартиру, хотя раньше владела 3/4 доли в 3-х комнатной и могла переехать в 2-х комнатную.

    1. Юридические особенности и тонкости долевых сделок.

    В каждом свидетельстве о собственности есть особенности, которые может знать только эксперт. На сегодняшний день использование профессионального риэлтора как никогда необходимо.  Покупая или приватизируя квартиру на 2-х человек (супругов и их детей) вы не задумываетесь как корректно составить договор, обычно нет разницы, будет это общая совместная собственность или каждый будет владеть на основании долевой собственности 1/2 от объекта недвижимости.

     

    Рассмотрим этапы:

    1. Сделки с долями совершенные до 31.12.2015 года.
    2. Сделки с долями совершенные с 01.01.2016 года.
    3. Сделки с долями совершенные с 02.06.2016 года
    4. Сделки с долями совершенные с 01.01.2017 года

    1) Продавать и покупать доли можно было через договор в ППФ и последующей подачей на гос. регистрацию. Сделки с несовершеннолетними собственниками и людьми находящихся под опекой совершались под надзором и с разрешения местных органов опеки и попечительства.

    2) Продавать и покупать квартиры с несколькими собственниками владеющих долевой собственностью можно было через договор в ППФ и последующей подачей на гос. регистрацию. Сделки с несовершеннолетними собственниками и людьми находящихся под опекой имеющими доли либо являющихся единственным собственником объекта возможно совершать в нотариальной форме и с разрешения местных органов опеки и попечительства с последующей подачей на гос. регистрацию.

    3) Сделки с объектами имеющими долевую собственность или общую долевую собственность возможно совершить только в нотариальной форме. Сделки с несовершеннолетними и людьми находящихся под опекой возможны только в нотариальной форме и с разрешения местных органов опеки и попечительства с последующей подачей на гос. регистрацию. 

    Исключение: если собственность индивидуальная или общая совместная собственность сделки можно совершать в ППФ.

    4) 02.07.2016 принят законопроект который останавливает выдачу «бумажных» свидетельств о праве собственности, теперь правоподтверждающим документом вместо свидетельства о праве собственности будет являться выписка из ЕГРП. Предположительно, большая часть сделок теперь должны совершаться через нотариуса.Сейчас всем большим банкам дано «указание сверху» использовать преимущественно безналичную схему взаиморасчетов, для отслеживания перемещения денег. Возможно в перспективе с 2017 года все расчеты по сделкам с недвижимостью будут производиться через аккредитив по безналичному расчету .

    ВАЖНО: Каждая сделка в нотариальной форме будет оплачиваться по тарифам нотариуса, в основном это 0,2-0,7% от кадастровой стоимости доли в объекте недвижимости.                   Внимание: Если квартиру покупали с использованием средств материнского капитала, а сейчас решили продать — необходимо наделить долей несовершеннолетних после снятия обременения, потом согласовать данную сделку в органах опеки, и желательно проводить сделку в нотариальной форме. Продавая квартиру купленную с использованием средств мат капитала без наделения ребёнка долевой собственностью Вы нарушаете статью 159 ч1 УК РФ, согласно закону данная сделка подлежит расторжению и является не действительной поскольку нарушает права несовершеннолетнего гражданина.   На данный момент законодательная база для таких сделок отсутствует, но в последствии сделка легко может быть оспорена и расторгнута через суд! Оспорить такую сделку может любой человек. В скором времени будет наблюдаться целая лавина квартир которые были куплены в ипотеку с мат капиталом и в последствии были проданы без наделения несовершеннолетних детей собственностью.

    1. Определение и расшифровка сокращений.

      Индивидуальная собственность – данная форма собственности определяет принадлежность одного объекта недвижимости только одному человеку. Если рассматривать приватизацию, такое может произойти когда 3-е из 4-х прописанных в данном объекте жильцов отказались от приватизации в пользу одного из их числа.

      Долевая собственность – В основном используется при приватизации коммунальных квартир. Характеризуется точным размером доли объекта у каждого собственника. К примеру 3-х комн. кв. проживают 3-е если это члены одной семьи такая форма собственности позволит закрепить за каждым ее членом семьи одну из комнат в данном объекте;

      Общая долевая собственность – все прописанные жильцы, имеют право и готовы на приватизацию объекта, тогда согласно ст. 245 ГК РФ доли всех жильцов, приватизировавших квартиру, признаются равными (если они не договорились о фактическом разделе комнат);

      Общая совместная собственность – в этом случае доли собственников не указываются (являются невыделенными). Применяется только в отношении супругов и их несовершеннолетних детей. Это общая собственность без определения долей. Существование совместной собственности объясняется наличием тесных личных связей между ее участниками. Следует отметить, что совместная собственность на квартиру возникает только в особых случаях (ст. 244 ГК РФ) – при приватизации и при приобретении жилья супругами. В остальных случаях общая собственность может быть только долевой.

      При общей совместной собственности участники имеют доли, но их размер в общем имуществе не определен и признается равным. Таким считается жилье супругов, приобретенное в браке на общие средства, если в брачном договоре нет иных указаний на этот счет (ст. 256 ГК РФ). В случае раздела или наследования имущества доли необходимо выделять. Если один из собственников хочет продать, подарить или обменять свою часть совместного имущества, квартира переводится в долевое владение.

      Распоряжение имуществом (и/или определение долей), находящимся в совместной собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 253 ГК РФ). При принятии собственниками соответствующего решения (или если не достигнуто согласие — по решению суда), на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

      После выделения доли собственник имеет право на распоряжение своей долей, однако при этом он должен учитывать интересы других собственников — их право на преимущественную покупку (об этом далее).

      Если у Вас возникли вопросы, звоните! 8-967-055-51-66 

    2. Выдержки и ссылки на статьи ФЗ.

      Начиная с 01.01.2016 года на основании Федерального закона №391 статьи №3 от 29.12.2015 года.

      1) сделки по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу;
      2) сделки по продаже земельной доли;
      3) сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.
      Все эти сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению!

    Пояснение: если у Вас в свидетельстве на квартиру в пункте «Вид права» есть дробные числа, общая совместная собственность или общая долевая собственность — регистрация сделки по продаже всей квартиры или её доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению! 

    На основании Федерального закона №391 статьи №2 от 29.12.2015 года «Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.».

    Пояснение: любая сделка с долевой собственностью должна происходить с согласия супруга(супруги), которое должно быть оформлено нотариально.

    02.06.2016 года вступил в силу ФЗ №172 — Федеральный закон от 02.06.2016 N 172-ФЗ»О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», Статья №2 которого гласит : «все сделки, связанные с отчуждением долей недвижимости подлежат обязательному удостоверению нотариусом.»

    Пояснение:  Любая сделка с долями включая мену и дарение, или даже в случаи если отчуждаются все доли собственников одновременно (то есть продается квартира с долевой собственностью) подлежит обязательному нотариальному удостоверению! 

    Понравилась статья? можете отблагодарить меня отправив деньги в любой сумме на яндекс кошелёк:

    Получите бесплатную консультацию, позвоните сейчас!   8-967-055-51-66 

    Узнай кадастровую стоимость

    Сокращения при сделках с недвижимостью

    Налоги при продаже квартиры 

  • Выбор лучшего предложения. Как выбрать покупателя?

    Эта инструкция для Вас уважаемые собственники недвижимости.

    При продаже квартиры продавцу будут поступать предложения от потенциальных покупателей. Знаете ли Вы как не ошибиться и выбрать правильное?
    Если Вы будете подавать квартиру аукционным методом, то Вы сможете выбрать покупателя сами, а когда продаете обычным методом, начав выбирать, Вы просто потеряете покупателя!

    аукционный метод продаж — метод экспресс продажклассический метод продаж

    Предположим, что Вы сделали правильный выбор и решились провести аукцион!
    На дне открытых дверей квартиру посетили 40 клиентов, по итогам аукциона агент предоставил Вам заполненные оферты с предложениями от покупателей.
    Как выбрать?

    В зависимости от источника финансирования можно выделить 5 видов покупателей:

    1. Наличные деньги
    2. Ипотечные средства
    3. Альтернативная покупка
    4. Субсидии, ценные бумаги, материнский капитал.
    5. Аккредитив (счет в банке с условием доступа)

    1) Наличные деньги — это всегда хорошо! Если Вам нужно быстро продать, этот вариант будет самый верный. С другой стороны, покупатель с наличными скорее всего предложит самую низкую цену, тут выбор за Вами.

    2) Ипотечные средства. В этом случаи надо тщательно присматриваться к клиенту, спросить, в каком банке у него есть одобрение на выдачу кредита, узнать, какие требования у банков к объекту залога (то есть к Вашей квартире). Если у Вас имеются неузаконенные перепланировки, стоит задуматься, возьмёт ли банк Вашу квартиру в залог. В большинстве случаев, если на Вас работает профессиональный агент, он найдет решение, что можно сделать, чтоб продать Вашу квартиру даже с серьезными перепланировками. Еще один существенным момент: для ипотеки нужен уже собранный пакет документов на Вашу квартиру. 

    Если у Вас возникла именно такая ситуация звоните мне, я решу Вашу задачу оперативно!

    8-967-055-51-66

    Когда к Вам пришел покупатель без одобренной ипотеки, и наличных денег у него 40% от стоимости квартиры или более — аванс можно брать. Если наличных денег у покупателя едва хватает на 20% от стоимости квартиры рекомендую таких покупателей не рассматривать, поскольку шанс положительного решения на выдачу кредита стремиться к нулю.

     

    3) Альтернативная покупка. Их можно также, как и Вас, назвать продавцами. Это люди, которые также решают свой жилищный вопрос. Если к Вам пришел альтернативщик, события могут развиваться по 2-м вариантам.

    3.1) Альтернативщику внесли аванс, и он ищет квартиру со свободной продажей, которую хочет быстро купить, и у него есть доплата в виде наличных денег для покупки Вашей квартиры — таких клиентов можно рассматривать, выход на сделку будет быстрый и заплатят такие покупатели больше всех.

    3.2) Альтернативщику НЕ внесли аванс и он продает свою квартиру и ищет новую, квартиру которую хочет купить, у него есть доплата в виде наличных денег либо он планирует взять ипотеку.  Клиентов с такой ситуацией лучше не рассматривать, так как сроки выхода на сделку в этом случае будут непредсказуемые, а шанс того, что сделка в результате состоится, крайне мал.

    4) Субсидии, ценные бумаги, материнский капитал.  Тут всё просто, принцип перечисления денег после приобретения права собственности. Это самые щедрые покупатели, покупают они за очень дорого, точнее продают им за очень дорого. Проблема заключается в сроках получения живых денег продавцом, процесс их получения может растянуться на срок до 60 рабочих дней с момента выдачи свидетельства на имя нового собственника. Ещё есть важный момент! В ДКП можно указывать исключительно полную цену квартиры (нельзя занижать стоимость), также квартира должна находиться у Вас в собственности. Новостройку через субсидию можно купить только у юр.лица (застройщика) и то не каждый застройщик будет с этим связываться.

    Примерные сроки перечисления денег по субсидиям:

    • Субсидия от города — 60 рабочих банковских дней с момента регистрации права собственности (если проще: дата, которая стоит в новом свидетельстве + 3 месяца)
    • Субсидия от министерства (МВД, МЧС и т.д.) — примерно 30-40 рабочих банковских дней с момента регистрации права собственности (дата, которая стоит в новом свидетельстве + 2 месяца)
    • Субсидия от профильного ведомства (росреестр и т.д.) — примерно 5-10 рабочих банковских дней с момента регистрации права собственности (дата, которая стоит в новом свидетельстве + 2 недели)
    • Материнский капитал — примерно 30-40 рабочих банковских дней с момента регистрации права собственности (дата, которая стоит в новом свидетельстве + 2 месяца)

    5) Аккредитив — безналичный расчет, получить доступ к которому можно только после выполнения условий.  Условием доступа может быть копия СОГРП на нового собственника. Такой способ расчета удобно использовать в больших цепочках, когда раскладывать деньги по ячейкам проблематично, либо  когда проводится территориально распределённая сделка (сделка в разных городах).

    Важный момент! Если у Вас покупатель с ипотекой и форма расчета — аккредитив, Вам в любом случаи в ДКП нужно прописать полную стоимость квартиры.

     

     

     

  • Как выбрать квартиру? На что смотреть при покупке?

    Полезные ссылки =>> осмотр квартиры перед покупкой — проверка квартиры для покупки — квартиры в продаже — сокращения при сделках с недвижимостью

    Содержание статьи:

    • Изучаем документы на квартиру;
    • Обстоятельства сделки;
    • Комфорт, ремонт, тип дома и планировка;
    Изучаем документы на квартиру:

    В первую очередь обратите внимание на правоустанавливающие документы, количество собственников, прописанных и фактически проживающих лиц. Потом, перед покупкой, необходимо будет проверить историю квартиры и количество переходов права собственности по ней: если квартира часто меняла владельцев, стоит задуматься о причинах. После проверки важным моментом будет являться согласие на продажу всех собственников, желательно до сделки увидеть каждого из них, а также лиц, принимающих решения, к примеру, на авансе, и узнать их мнение насчет продажи квартиры по цене «Х». Если в семье есть конфликт, или у людей разные интересы, стоит сильно подумать, прежде чем вносить аванс, поскольку после внесения аванса ситуация кардинальным образом может измениться.

    Важно! Перед принятием решения о внесении аванса, оцените своё время, проговорите сроки выхода на сделку и попросите своего риэлтора составить схему сделки и систему взаиморасчетов. Подробнее про внесение аванса в следующей статье… (ссылка на неё скоро будет)

    При изучение правоустанавливающих документов попросите продавца предоставить Вам историю квартиры. Для проверки истории квартиры подойдет архивная выписка из домовой книги и документы от прошлых сделок с этой квартирой. Если квартира была получена в собственность с помощью приватизации, уточните, кто был прописан на момент приватизации, и кто в ней участвовал.

    Дешевые квартиры на рынке бывают со «свежим наследством» или дарением, когда право собственности получено недавно (менее 3-х лет в собственности) и квартира выставлена на продажу — это тревожный звонок, опасайтесь таких квартир. В большинстве сделок, которые оспаривают, такие квартиры занимают первые позиции. Также, в большинстве случаев, при продаже квартиры со «свежим наследством» и дарением продают с занижением стоимости, а это означает, что в случае оспаривания сделки назад Вы получите только ту сумму, которая будет указана в договоре купли-продажи квартиры. Особенно опасны случаи, если наследник или одариваемый не входит в состав семьи. Если Вам всё же очень понравилась такая квартира, и Вы хотите купить её, позвоните мне 8967-О55-51-66, и я расскажу о способах, как обезопасить такую сделку.

    Обстоятельства сделки:

    Собственники продают квартиры, потому что вынуждены это делать.

    Так сложилось, что многие люди считают самой надёжной инвестицией недвижимость, в действительности это не совсем так, тем не менее такой способ вложения средств обеспечивает низкую ликвидность и небольшую, но стабильную доходность. Поскольку стоимость квартир в Москве и области всегда остается на высоком уровне по сравнению со всей Россией, а аренда квартиры в среднем может приносить сегодня от 3 до 7% от общей стоимости квартиры в год.

    При продаже квартиры собственник хочет решить свою жизненную задачу, для которой требуется крупная сумма денег. В большинстве случаев цель продажи 2-х и 3-х комн. кв. — это разъезд на несколько площадей или улучшение жилищных условий. 1- комн. кв, встречаются чаще со свободной продажей или идут на улучшение условий (покупка 2-х или 3-х комн. кв). Самым важным моментом является цель продажи квартиры! Самое главное, что нужно понять на просмотре квартиры у собственника, зачем он продаёт квартиру. Если нет четкой цели и потребности продать, квартиру Вы не купите. По статистике 70% предложений, которые Вы видите в рекламе — это просто реклама, там люди просто проверяют спрос и «показывают рынку свои желания» . Да, конечно, такие квартиры Вам покажут, возможно, Вы даже внесёте аванс, но сделка развалится, поскольку собственник не решил, готов он продавать или нет. Одним из важных обстоятельств надёжной сделки является торг, если с вами торгуются — значит собственник заинтересован продать. Важно понимать схему сделки, что будут брать взамен продаваемой квартиры, поскольку у той квартиры, которую Вы хотите купить, в 80% случаев может быть альтернатива, а у этой альтернативы — ещё разъезд на 2 площади и так далее. В такую сделку рекомендую самостоятельно не ввязываться, поскольку, чем больше квартир в альтернативной цепочки, тем сложнее сделка. Если в связки более 5-ти квартир и одно или несколько звеньев в цепочке без риэлотора — примерно 50%, что сделка может развалиться на этапе согласования. В таком случаи опытные риэлторы разбивают большие сделки на несколько коротких цепочек и проводят цепочки сделок раздельно. Но не смотря на то что общая цепочка разрывается намеренно,  все ходы и варианты действий звеньев цепи должны быть просчитаны и согласованны с каждым из участников.

    Ниже пример цепочки. Вы №1 в цепочке, как Вы думаете, кому Вы будете передавать свои деньги за дом №2? Правильный ответ ниже в тексте.

    цепочка с альтернативой новая
    Особое внимание надо уделить сделкам, проходящим под надзором органов опеки и попечительства. Чтобы купить квартиру, где собственником является ребёнок до 18 лет, собственники квартиры (родители ребёнка) должны приобрести ребёнку недвижимость, равную или превышающую его долю в продаваемой квартире, при этом не должны ухудшиться условия проживания для ребёнка. Аналогичная по сути ситуация будет с пожилыми людьми, с недееспособными (состоят на учете или проходят лечение в психоневрологическом или наркологическом диспансере) всё буде сложнее, но принцип тот же. Сама сложность заключается в согласовании с органами опеки приобретаемой недвижимости и, в большинстве случаев, одновременное её приобретение с последующим наделением собственности недееспособных лиц. Органы опеки и попечительства не регламентируют сроки рассмотрения заявлений, и они могут составлять от 7 до 30 календарных дней. Имея такую переменную в цепочке (к примеру, у нас будет дом №3 с ребёнком собственником), крайне сложно согласовать все действия, поскольку разрешения на сделку органы опеки могут и не дать, либо сильно затянуть с принятием решения по Вашему вопросу. В таких случаях цепочку лучше разбивать на 2 или 3 звена, дополнительно скрепив звенья сделки с использованием ст.157 ГК РФ. Такую задачу смогут сделать только профессиональные агенты. * Ваши деньги будут раскладывать в 3 ячейки 1) №4 продавцу 1-к кв; 2) №5 продавцу 2-к кв; 3) №7 продавцу 3-к кв., также будет ещё 2-е ячейки с доплатой для продавца №3 и продавца №7.

    Если Вам нужна консультация, позвоните 8967-055-51-66! и запишитесь на встречу со мной в офисе. мы находимся в 100 метрах от ст. м. Измайловская, Заводской проезд дом 10, выход из стеклянных дверей на лево, первый вагон из центра. 
    Внимание, произошли изменения в законодательстве РФ. Сделки по продаже (отчуждению) недвижимости с долями по покупки и продажи с несовершеннолетними или лицами состоящими под опекой и попечительством. Особенности долевых сделок с недвижимостью с 01.01.2016 года,  а также изменения в законодательстве РФ при продаже квартиры с 02.06.2016г. (продажа квартиры с долями) и налоговая декларация 2017 года. 

    Статья про налоги:  какие налоги платим при продаже?­ , а также про долевую собственность в квартире: как купить если несколько собственников в квартире? ­ban2

     

    Комфорт, ремонт, тип дома и планировка.

    Комфорт и ремонт. Квартиры покупают для разных целей, но, несомненно, каждый выбирает себе наиболее комфортный вариант по своему вкусу, не забывает про удобное расположение дома и планировку самой квартиры. Я постараюсь кратко рассказать обо всём.

    С ремонтом всё просто, либо вы ищите квартиру с «косметикой» для срочного заселения и последующего поэтапного ремонта, либо переплачиваете за сомнительные «дизайнерские решения» пенсионерки тёти Светы, которая купила всё необходимое в ближайшем магазине. Бывают варианты «сделал для себя» — это отдельный случай, либо вычурный дизайн с резкими переходами цвета, либо реальный потрепанный «евро ремонт» 5-7 летней давности. Всё это продается на 10-15% выше рынка, и торговаться на таких квартирах не хотят. Эти варианты предлагаю оставить для любителей, они своих покупателей найдут, правда будут искать несколько лет. Есть также варианты квартир с реальным свежим евро-ремонтом (ремонт с каталогом материалов и дизайн-проектом), евро-ремонтом можно считать отделку, которую сделали качественно из дорогих материалов, собственник имеет альбом с подборкой материалов, из которых делался ремонт, и дизайн-проект квартиры, это всё должно быть не старше 3-х лет. Предмет для торга: если Вам на квартире заявляют, что тут был евро-ремонт, спросите альбом ремонта и дизайн-проект — покажут, смотрите когда делали, не покажут — можете просто посмеяться в ответ и предложить «скинуть пару сотен». При покупке квартиры «под ремонт» важно просчитать стоимость ремонта заранее, сейчас «косметика» стоит 7-8 тыс. руб. за метр квадратный, качественный ремонт — 10-15 тыс. руб. за метр квадратный, евро — от 20 тыс. руб. и более.

    Первостепенно необходимо смотреть на то, что окружает квартиру, поскольку если на площадке есть лица состоящие на учете (ПНД\НД или судимость), явно привлекательность такой квартиры падает многократно. Особенно важны на первый взгляд самые не значительные факторы, которые исправить сложно, а иногда просто невозможно.

    Негативные факторы: отсутствие консьержа и физической возможности разместить его, курящий сосед, контингент жильцов (коммуналки или переселенцы), грязный подъезд, близость к транспортно-пересадочным узлам, ЖД станции, автовокзалам (относительно Москвы), недоделанный ремонт, запахи в подъезде и лифте, первые и последние этажи (особенно если это 5-ти или 9-ти этажный дом), тёмный подъезд, плохая экология и близость к крупным предприятиям, вид из окна на ТЭЦ, стройку, кладбище или дорогу с интенсивным движением, подтёки либо свежая побелка на потолке, отслоившиеся обои, старый дом с плохими коммуникациями и так далее. Все эти факторы продаются вместе с квартирой, и Вам будет крайне сложно избавиться от них.

    Основные факторы, которые можно исправить и купить квартиру с дисконтом: отсутствие ремонта в квартире, сложные документы, срочность сделки, сложность сделки, отсутствие консьержа. Как показывает практика, именно на такие вещи покупатели обращают внимание, и если появляется один или несколько из этих факторов, отказываются от сделки.

    Тип дома.

    Тип дома. Тут всё максимально просто: определитесь, что Вам нужно, и поймите, что всё и сразу не бывает, а если и есть, то стоит дорого. Ниже приведены примерные оценки комфорта и ликвидности жилых домов разных конструкций.

    Панельные и блочные дома 5-ти этажки и 1-о подъездные дома по 9,12  этажей — комфорт ниже среднего, ликвидность средняя, цена самая низкая.

    Кирпичные 5-ти этажки — комфорт средний, ликвидность средняя, цена ниже средней.

    Кирпичные дома 9-ти и более этажей, башни 10-14 этажей — комфорт выше среднего, ликвидность выше среднего, цена средняя и выше средней.

    Панельные дома 90-х — 2000 годов постройки — комфорт хороший, ликвидность высокая, цена средняя и выше средней (особенно у серий домов КОПЭ).

    Дома по Индивидуальному проекту — комфорт хороший или отличный, ликвидность хорошая, цена высокая.

    Сталинки и прочее достояние СССР — комфорт выше среднего, ликвидность средняя, цена высокая.

    Монолит-кирпич — комфорт отличный, ликвидность высокая, цена высокая.

    Монолит — комфорт хороший, ликвидность средняя, цена высокая.

    Планировки.

    Планировки бывают разными, тут надо выбирать то, что нравиться. Пару интересных моментов: планировки в соседних подъездах могут отличаться по площади друг от друга на 3-5%, особенно часто это встречается в панельных домах. Количество комнат в соседних подъездах и количество квартир на площадке также может различаться. К примеру, квартира, расположенная на 3-м этаже, будет по площади меньше, чем квартира на 15 этаже, из-за толщины несущих стен. Именно поэтому нет двух одинаковых квартир.

    Пара важных моментов.

    1) Наличие несущих колон либо несущих стен в квартире. Убрать их нельзя, а если что-то сделать, потребуется долгое согласование и много технических решений, чтобы воплотить Ваш дизайн-проект.

    2) Наличие или отсутствие сантехнического короба, размер кухни и вентиляционный короб. В большинстве панельных домов можно совместить сан.узел или увеличить кухню, сделав несложную перепланировку, а в некоторых это сделать полностью невозможно, поскольку несущие стены могут быть вокруг кухни, а вентиляционный короб — в стене сан. узла или кухни. Поэтому перед покупкой изучите планировку квартиры со специалистом, который Вам будет делать ремонт.

    В новых сериях домов, возводимых после 2005 года, стало намного больше комфортных планировок. Есть пару типов планировок: линейные квартиры — все окна в одном направлении; «распашонки» — окна выходят на 2-е стороны дома (в настоящий момент в большинстве новых домов стараются делать именно их); и есть вариант «угловых» квартир, где 2-3 окна в одной комнате. Какую из них выбрать – решать, конечно же, Вам.

    Уважаемые покупатели, желаю Вам удачной и выгодной покупки. Если у Вас возникли вопросы, пишите на 89670555166@mail.ru либо звоните по тел. 8967-О55-51-66, я рад помочь в решении Вашего 
    жилищного вопроса.

     

     

     

     

     

     

  • Правильный показ квартиры — просмотр, взгляд покупателя.

    При показе квартира должна быть светлая, пустая, чистая. читайте более подробно статью =>> подготовка квартиры к продаже.
    На правильном показе собственник должен отсутствовать также как и другие «сочувствующие» лица проживающие в квартире.
    Ксерокопии правоустанавливающих документов, планировки квартиры, кадастровый паспорт должны лежать на столе.
    Домашних животных отдать друзьям или соседям на всё время продажи квартиры, либо смиритесь меньшим количеством предложений и итоговой ценой 95% от рыночной.

    частые вопросы: как выбрать покупателя? поиск квартиры по параметрам — сделки с долями в 2016 году

    Статья в разработке, и вскоре будет дополнена.

Наш сайт использует файлы cookies, чтобы улучшить работу и повысить эффективность сайта. Продолжая работу с сайтом, вы соглашаетесь с использованием нами cookies и политикой конфиденциальности.

Принять
Сайт размещается на хостинге Спринтхост
Яндекс.Метрика Цена all-realt.ru Рейтинг@Mail.ru
Сервис обратного звонка RedConnect