Полезные ссылки =>> осмотр квартиры перед покупкой — проверка квартиры для покупки — квартиры в продаже — сокращения при сделках с недвижимостью
Содержание статьи:
- Изучаем документы на квартиру;
- Обстоятельства сделки;
- Комфорт, ремонт, тип дома и планировка;
Изучаем документы на квартиру:
В первую очередь обратите внимание на правоустанавливающие документы, количество собственников, прописанных и фактически проживающих лиц. Потом, перед покупкой, необходимо будет проверить историю квартиры и количество переходов права собственности по ней: если квартира часто меняла владельцев, стоит задуматься о причинах. После проверки важным моментом будет являться согласие на продажу всех собственников, желательно до сделки увидеть каждого из них, а также лиц, принимающих решения, к примеру, на авансе, и узнать их мнение насчет продажи квартиры по цене «Х». Если в семье есть конфликт, или у людей разные интересы, стоит сильно подумать, прежде чем вносить аванс, поскольку после внесения аванса ситуация кардинальным образом может измениться.
Важно! Перед принятием решения о внесении аванса, оцените своё время, проговорите сроки выхода на сделку и попросите своего риэлтора составить схему сделки и систему взаиморасчетов. Подробнее про внесение аванса в следующей статье… (ссылка на неё скоро будет)
При изучение правоустанавливающих документов попросите продавца предоставить Вам историю квартиры. Для проверки истории квартиры подойдет архивная выписка из домовой книги и документы от прошлых сделок с этой квартирой. Если квартира была получена в собственность с помощью приватизации, уточните, кто был прописан на момент приватизации, и кто в ней участвовал.
Дешевые квартиры на рынке бывают со «свежим наследством» или дарением, когда право собственности получено недавно (менее 3-х лет в собственности) и квартира выставлена на продажу — это тревожный звонок, опасайтесь таких квартир. В большинстве сделок, которые оспаривают, такие квартиры занимают первые позиции. Также, в большинстве случаев, при продаже квартиры со «свежим наследством» и дарением продают с занижением стоимости, а это означает, что в случае оспаривания сделки назад Вы получите только ту сумму, которая будет указана в договоре купли-продажи квартиры. Особенно опасны случаи, если наследник или одариваемый не входит в состав семьи. Если Вам всё же очень понравилась такая квартира, и Вы хотите купить её, позвоните мне 8967-О55-51-66, и я расскажу о способах, как обезопасить такую сделку.
Обстоятельства сделки:
Собственники продают квартиры, потому что вынуждены это делать.
Так сложилось, что многие люди считают самой надёжной инвестицией недвижимость, в действительности это не совсем так, тем не менее такой способ вложения средств обеспечивает низкую ликвидность и небольшую, но стабильную доходность. Поскольку стоимость квартир в Москве и области всегда остается на высоком уровне по сравнению со всей Россией, а аренда квартиры в среднем может приносить сегодня от 3 до 7% от общей стоимости квартиры в год.
При продаже квартиры собственник хочет решить свою жизненную задачу, для которой требуется крупная сумма денег. В большинстве случаев цель продажи 2-х и 3-х комн. кв. — это разъезд на несколько площадей или улучшение жилищных условий. 1- комн. кв, встречаются чаще со свободной продажей или идут на улучшение условий (покупка 2-х или 3-х комн. кв). Самым важным моментом является цель продажи квартиры! Самое главное, что нужно понять на просмотре квартиры у собственника, зачем он продаёт квартиру. Если нет четкой цели и потребности продать, квартиру Вы не купите. По статистике 70% предложений, которые Вы видите в рекламе — это просто реклама, там люди просто проверяют спрос и «показывают рынку свои желания» . Да, конечно, такие квартиры Вам покажут, возможно, Вы даже внесёте аванс, но сделка развалится, поскольку собственник не решил, готов он продавать или нет. Одним из важных обстоятельств надёжной сделки является торг, если с вами торгуются — значит собственник заинтересован продать. Важно понимать схему сделки, что будут брать взамен продаваемой квартиры, поскольку у той квартиры, которую Вы хотите купить, в 80% случаев может быть альтернатива, а у этой альтернативы — ещё разъезд на 2 площади и так далее. В такую сделку рекомендую самостоятельно не ввязываться, поскольку, чем больше квартир в альтернативной цепочки, тем сложнее сделка. Если в связки более 5-ти квартир и одно или несколько звеньев в цепочке без риэлотора — примерно 50%, что сделка может развалиться на этапе согласования. В таком случаи опытные риэлторы разбивают большие сделки на несколько коротких цепочек и проводят цепочки сделок раздельно. Но не смотря на то что общая цепочка разрывается намеренно, все ходы и варианты действий звеньев цепи должны быть просчитаны и согласованны с каждым из участников.
Ниже пример цепочки. Вы №1 в цепочке, как Вы думаете, кому Вы будете передавать свои деньги за дом №2? Правильный ответ ниже в тексте.
Особое внимание надо уделить сделкам, проходящим под надзором органов опеки и попечительства. Чтобы купить квартиру, где собственником является ребёнок до 18 лет, собственники квартиры (родители ребёнка) должны приобрести ребёнку недвижимость, равную или превышающую его долю в продаваемой квартире, при этом не должны ухудшиться условия проживания для ребёнка. Аналогичная по сути ситуация будет с пожилыми людьми, с недееспособными (состоят на учете или проходят лечение в психоневрологическом или наркологическом диспансере) всё буде сложнее, но принцип тот же. Сама сложность заключается в согласовании с органами опеки приобретаемой недвижимости и, в большинстве случаев, одновременное её приобретение с последующим наделением собственности недееспособных лиц. Органы опеки и попечительства не регламентируют сроки рассмотрения заявлений, и они могут составлять от 7 до 30 календарных дней. Имея такую переменную в цепочке (к примеру, у нас будет дом №3 с ребёнком собственником), крайне сложно согласовать все действия, поскольку разрешения на сделку органы опеки могут и не дать, либо сильно затянуть с принятием решения по Вашему вопросу. В таких случаях цепочку лучше разбивать на 2 или 3 звена, дополнительно скрепив звенья сделки с использованием ст.157 ГК РФ. Такую задачу смогут сделать только профессиональные агенты. * Ваши деньги будут раскладывать в 3 ячейки 1) №4 продавцу 1-к кв; 2) №5 продавцу 2-к кв; 3) №7 продавцу 3-к кв., также будет ещё 2-е ячейки с доплатой для продавца №3 и продавца №7.
Если Вам нужна консультация, позвоните 8967-055-51-66! и запишитесь на встречу со мной в офисе. мы находимся в 100 метрах от ст. м. Измайловская, Заводской проезд дом 10, выход из стеклянных дверей на лево, первый вагон из центра.
Внимание, произошли изменения в законодательстве РФ. Сделки по продаже (отчуждению) недвижимости с долями по покупки и продажи с несовершеннолетними или лицами состоящими под опекой и попечительством. Особенности долевых сделок с недвижимостью с 01.01.2016 года, а также изменения в законодательстве РФ при продаже квартиры с 02.06.2016г. (продажа квартиры с долями) и налоговая декларация 2017 года.
Статья про налоги: какие налоги платим при продаже? , а также про долевую собственность в квартире: как купить если несколько собственников в квартире? 
Комфорт, ремонт, тип дома и планировка.
Комфорт и ремонт. Квартиры покупают для разных целей, но, несомненно, каждый выбирает себе наиболее комфортный вариант по своему вкусу, не забывает про удобное расположение дома и планировку самой квартиры. Я постараюсь кратко рассказать обо всём.
С ремонтом всё просто, либо вы ищите квартиру с «косметикой» для срочного заселения и последующего поэтапного ремонта, либо переплачиваете за сомнительные «дизайнерские решения» пенсионерки тёти Светы, которая купила всё необходимое в ближайшем магазине. Бывают варианты «сделал для себя» — это отдельный случай, либо вычурный дизайн с резкими переходами цвета, либо реальный потрепанный «евро ремонт» 5-7 летней давности. Всё это продается на 10-15% выше рынка, и торговаться на таких квартирах не хотят. Эти варианты предлагаю оставить для любителей, они своих покупателей найдут, правда будут искать несколько лет. Есть также варианты квартир с реальным свежим евро-ремонтом (ремонт с каталогом материалов и дизайн-проектом), евро-ремонтом можно считать отделку, которую сделали качественно из дорогих материалов, собственник имеет альбом с подборкой материалов, из которых делался ремонт, и дизайн-проект квартиры, это всё должно быть не старше 3-х лет. Предмет для торга: если Вам на квартире заявляют, что тут был евро-ремонт, спросите альбом ремонта и дизайн-проект — покажут, смотрите когда делали, не покажут — можете просто посмеяться в ответ и предложить «скинуть пару сотен». При покупке квартиры «под ремонт» важно просчитать стоимость ремонта заранее, сейчас «косметика» стоит 7-8 тыс. руб. за метр квадратный, качественный ремонт — 10-15 тыс. руб. за метр квадратный, евро — от 20 тыс. руб. и более.
Первостепенно необходимо смотреть на то, что окружает квартиру, поскольку если на площадке есть лица состоящие на учете (ПНД\НД или судимость), явно привлекательность такой квартиры падает многократно. Особенно важны на первый взгляд самые не значительные факторы, которые исправить сложно, а иногда просто невозможно.
Негативные факторы: отсутствие консьержа и физической возможности разместить его, курящий сосед, контингент жильцов (коммуналки или переселенцы), грязный подъезд, близость к транспортно-пересадочным узлам, ЖД станции, автовокзалам (относительно Москвы), недоделанный ремонт, запахи в подъезде и лифте, первые и последние этажи (особенно если это 5-ти или 9-ти этажный дом), тёмный подъезд, плохая экология и близость к крупным предприятиям, вид из окна на ТЭЦ, стройку, кладбище или дорогу с интенсивным движением, подтёки либо свежая побелка на потолке, отслоившиеся обои, старый дом с плохими коммуникациями и так далее. Все эти факторы продаются вместе с квартирой, и Вам будет крайне сложно избавиться от них.
Основные факторы, которые можно исправить и купить квартиру с дисконтом: отсутствие ремонта в квартире, сложные документы, срочность сделки, сложность сделки, отсутствие консьержа. Как показывает практика, именно на такие вещи покупатели обращают внимание, и если появляется один или несколько из этих факторов, отказываются от сделки.
Тип дома.
Тип дома. Тут всё максимально просто: определитесь, что Вам нужно, и поймите, что всё и сразу не бывает, а если и есть, то стоит дорого. Ниже приведены примерные оценки комфорта и ликвидности жилых домов разных конструкций.
Панельные и блочные дома 5-ти этажки и 1-о подъездные дома по 9,12 этажей — комфорт ниже среднего, ликвидность средняя, цена самая низкая.
Кирпичные 5-ти этажки — комфорт средний, ликвидность средняя, цена ниже средней.
Кирпичные дома 9-ти и более этажей, башни 10-14 этажей — комфорт выше среднего, ликвидность выше среднего, цена средняя и выше средней.
Панельные дома 90-х — 2000 годов постройки — комфорт хороший, ликвидность высокая, цена средняя и выше средней (особенно у серий домов КОПЭ).
Дома по Индивидуальному проекту — комфорт хороший или отличный, ликвидность хорошая, цена высокая.
Сталинки и прочее достояние СССР — комфорт выше среднего, ликвидность средняя, цена высокая.
Монолит-кирпич — комфорт отличный, ликвидность высокая, цена высокая.
Монолит — комфорт хороший, ликвидность средняя, цена высокая.
Планировки.
Планировки бывают разными, тут надо выбирать то, что нравиться. Пару интересных моментов: планировки в соседних подъездах могут отличаться по площади друг от друга на 3-5%, особенно часто это встречается в панельных домах. Количество комнат в соседних подъездах и количество квартир на площадке также может различаться. К примеру, квартира, расположенная на 3-м этаже, будет по площади меньше, чем квартира на 15 этаже, из-за толщины несущих стен. Именно поэтому нет двух одинаковых квартир.
Пара важных моментов.
1) Наличие несущих колон либо несущих стен в квартире. Убрать их нельзя, а если что-то сделать, потребуется долгое согласование и много технических решений, чтобы воплотить Ваш дизайн-проект.
2) Наличие или отсутствие сантехнического короба, размер кухни и вентиляционный короб. В большинстве панельных домов можно совместить сан.узел или увеличить кухню, сделав несложную перепланировку, а в некоторых это сделать полностью невозможно, поскольку несущие стены могут быть вокруг кухни, а вентиляционный короб — в стене сан. узла или кухни. Поэтому перед покупкой изучите планировку квартиры со специалистом, который Вам будет делать ремонт.
В новых сериях домов, возводимых после 2005 года, стало намного больше комфортных планировок. Есть пару типов планировок: линейные квартиры — все окна в одном направлении; «распашонки» — окна выходят на 2-е стороны дома (в настоящий момент в большинстве новых домов стараются делать именно их); и есть вариант «угловых» квартир, где 2-3 окна в одной комнате. Какую из них выбрать – решать, конечно же, Вам.
Уважаемые покупатели, желаю Вам удачной и выгодной покупки. Если у Вас возникли вопросы, пишите на 89670555166@mail.ru либо звоните по тел. 8967-О55-51-66, я рад помочь в решении Вашего
жилищного вопроса.
